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徐滇庆的经济中国

 
 
 

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徐滇庆   著名经济学家。长城金融研究所所长,美国匹兹堡大学博士,第九届中国留美学者经济学会会长,加拿大西安大略大学终身教授,北京大学中国经济研究中心、西安交大、中山大学、华中理工大、东北财大、江西财大等多所高校兼职教授。在诸多研究民营经济的学者中,因尤其关注对中国民间金融问题的研究,被称为“民营银行之父”。

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拐点论 醉翁之间不在酒  

2008-04-29 18:14:13|  分类: 燕东随笔 |  标签: |举报 |字号 订阅

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《楼市》杂志专栏文章
 

拐点论 醉翁之间不在酒

 
徐滇庆 
   
   房价是否出现了拐点,争论非常热烈。喊拐点最凶的是广州,上下一起喊,煞有介事。可是据《楼市》杂志调查发现,广州一些楼盘的价格“明降暗升”。去年国庆节才1.7万元/平方米,随后猛涨到2.2万/平方米,所谓大幅度降价,仔细算算,房价比国庆节时还高了2000多元。
   即使能找出几个降价的楼盘,又能说明什么呢?讨论房价走势,绝对不能拿房地产商的喊价作为标准。漫天喊价,就地还钱,历来如此。部分新开楼盘售价打折,属于营销策略,并不真正说明房价下降。观察一个地区房价变化趋势不光要看某些楼盘的要价,更要看房价的时间序列数据。
   在市场经济中,房价涨跌原本寻常,值得深思的是为什么由某些房地产商带头来吆喝“拐点论”?
   房价和所有价格一样,说到底是个货币问题。如果社会上的货币流动性过剩,就一定产生通货膨胀的压力。当前,通货膨胀率正在节节上升。如果掉以轻心,让通货膨胀率冲上二位数,一旦形成民众价格上升的预期,再要治理就非常困难。高通货膨胀不仅造成很大的经济损失,而且伤害低收入家庭,扩大贫富差距,造成严重的社会问题。针对这个问题,中央将执行了7年的稳健货币政策改为紧缩货币政策。
   由于巨大的惯性,货币流动性过剩的矛盾并没有立即得到缓解,物价依然在涨。按照一般规律,当物价全线上升的时候,除非遭遇金融危机,房价必然跟着上升。按照“拐点论”的说法似乎房价逆势而动,不升反降,这就怪了。主张“拐点论”的人有没有理论根据呢?
   有人说:“房价涨得这么高,老百姓已经买不起了,自然房价要下降”。说这些话的人显然没有注意居民收入结构。目前贫富差距相当严重,低收入家庭早就买不起房了,而前10%的高收入家庭,尽管其人口只有一亿左右,但是他们的购买力足以将目前所有商品房一扫而空。房地产市场上供不应求的状况并没有得到扭转。
   还有人说:“房价哪有只涨不跌的道理?房价连涨了好几年,该跌了。美国房价跌了,中国的房价也该跌了”。这种说法反映了许多人的情绪,但是判断房价走势不能感情用事,更不能像算命先生一样瞎猜。房地产市场有其特定的规律,不能和其他市场(例如证券市场)做简单类比,也不能和其他国家简单比较。房价和其他物价一样,必定有升有降,但是目前全面下跌的可能性不大。
   有人呼吁,政府该出来管一管了。显然,在许多人头脑中还保留着某些计划经济下形成的思路,一遇到问题就往政府身上推。让政府来干预价格,实际上是在开历史倒车。
   有人质疑,从2007年11月以来,商品房交易量剧烈下降,房价难道不会下降吗?在2007年年底,商品房交易量下降的原因主要是银行按揭贷款额度控制。由于2007年房价暴涨,各家银行的按揭贷款额度到10月份就基本用完了。只要一卡贷款的资金来源,商品房交易量自然下降。过了年之后,仅仅两个星期,各家银行就将第一季度的投资贷款全放了出去,通货膨胀的压力非常严重。
   目前,不仅社会上资金流动性严重过剩,存在银行里面的钱还有外流的趋势。民众的钱没进银行,究竟去了哪里?冲到消费领域,导致物价上涨。冲到证券市场,导致证券市场大起大落。冲到房地产市场,房价焉能不涨?
   迄今为止,还没有见到有哪位学者给“拐点论”提供理论基础,除了广州之外,也没有听说哪家统计机构给“拐点论”提供数据支持。铺天盖地而来的“拐点论”其实只是某些房地产商的独角戏。
   主张“拐点论”的人当中,有没有那么几位“项庄舞剑,意在沛公”,试图延缓货币紧缩?他们的人数不多,但影响很大。许多人厌恶房价暴涨,不自觉地就信了。
   国务院和银监会曾经三令五申,房地产企业的自有资本不得低于项目投资35%,否则银行一律不准贷款。可至今全国房地产企业的自有资金比例平均数还停留在25%上下。有些房地产商空手套白狼,自有资金比例还不到20%。为了谋求暴利,他们大量占用银行贷款,把金融风险转嫁给银行和全体民众。有些房地产企业过度扩张,囤积大量土地,资金链非常紧张。国务院《促进节约集约用地的通知》,就像催命符一样,逼着那些囤地的房地产企业非大量筹款不可。如果银行贯彻落实紧缩货币政策,许多房地产商将拿不到预期中的银行贷款,有些房地产企业会由于资金链断裂而破产倒闭。货币紧缩政策对于那些违规的房地产企业威胁极大。
   宏观政策出台之后有一个滞后期,紧缩货币政策的目标是调整金融结构,不可能一蹴而就。货币紧缩政策刚刚出台,某些房地产商立刻高喊拐点到了。倘若真的由于紧缩政策的出台,房价应声而落,政策的威力实在匪夷所思。从理论和多年实践经验来判断,这样的事情基本上是不可能的。
   这些房地产商就像个调皮的顽童,还没打,就叫痛。他们之所以迫不及待地高喊“拐点论”,无非想表明自己是个乖孩子,房价已经降了,就别紧缩了。醉翁之意不在酒,他们眼睛盯住的是银行贷款。别听他们忽悠,等把贷款拿到手之后,他们出售商品房时能卖多高就卖多高,在房价上绝对不会温良恭俭让。
 

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