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徐滇庆的经济中国

 
 
 

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徐滇庆   著名经济学家。长城金融研究所所长,美国匹兹堡大学博士,第九届中国留美学者经济学会会长,加拿大西安大略大学终身教授,北京大学中国经济研究中心、西安交大、中山大学、华中理工大、东北财大、江西财大等多所高校兼职教授。在诸多研究民营经济的学者中,因尤其关注对中国民间金融问题的研究,被称为“民营银行之父”。

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房市低迷之中看房价  

2008-02-22 15:35:52|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房市低迷之中看房价

北京大学中国经济研究中心经济展望论坛

2007年12月20日

徐滇庆

 

2007年11月以来,全国各地商品房交易额普遍下降,在房地产市场低迷的时候,新闻媒体上不断传来消息,好像房价就要下降了。在报纸上看到大字标题“深圳房价加速下滑”,[1] “广州房价拐点将现?”[2]据说,中央电视台的《经济半小时》节目有人宣布广州的房价暴跌了20%。

有的房地产老板站出来呼应房价下落。例如,万科的王石公开表示:“我承认楼市拐点确实已经出现”。于是,有人提问:“珠三角房市低迷,北京是否会感冒”?

房价暴涨,民怨沸腾。老百姓对于高房价早就恨之入骨,巴不得房价早点跌下来。作为学者,我历来不喜欢高通货膨胀,更不喜欢房价飞涨。倘若果真能够将房价压下来,未必不是一件好事。可是,做研究不能感情用事。在房价研究上尤其要冷静,要坚持说真话,为老百姓说话。

房价变动反映出经济规律。无论是什么人违背经济规律,都要受到惩罚。过去是这样,现在是这样,将来还是这样。对于规律,我们一定要有敬畏之感。要了解潮流,才能驾驭潮流,保护自己,发展自己。

房价和其他物价一样,有涨必有落。世界上只涨不落的房价从来就没有存在过。但是,如同潮起潮落一样,房价变化也有其内在的规律,和人们的偏好没有多少关系。并不是你喜欢什么,它就按照你的愿望变化。

当前报道的房价数据扑朔迷离,有人说:“无论如何时候,有关房价的数据都是真真假假,任何根据统计数据所做出的判断都让人半信半疑。”[3]这就需要我们下点功夫,去伪存真。

首先,有些房价变动属于正常的营销策略。在宏观调控政策下房地产投机活动受到抑制,自然减缓了房价上涨趋势。某些被夸张推高的房价出现调整,也是意料中事。例如,有的房地产商将原本每平米12000元的住宅喊价15000元。如今打个折,买13000元。这只能属于房地产的营销策略,算不得降价。上海的汤臣一品,要价每平米11万元。其实,他们压根就没打算卖。不过借此做个广告,把汤臣一品放在前头,而借机将汤臣集团其他的房子买了一个好价钱。如果哪天汤臣一品的价钱改为10万元一平米,难道是真的降价吗?

去菜场买菜。

“多少钱一斤?”

“二块。”

“一块卖不卖?”

“行,你要几斤?”

连卖菜的老太婆都知道营销策略。难道你花一块钱买的青菜还占了什么便宜?

开发商要价肯定高于真实价格。在供不应求的情况下,房价取决于购房者愿意支付的上限。由于住宅的地点、环境、楼层、朝向、结构、质量等各不相同,房价自然也大不一样。因此,房地产商一定先喊出一个比较高的价,然后慢慢地砍,直到摸准购房者愿意支付的上限为止。当我们讨论房价的时候,要分清讨论的对象。要从时间序列数据来判断房价的变化趋势,拿房地产开出的楼价来讨论问题,难免出现严重的扭曲。

其次,房市低迷并不等于房价要下降。

在房地产市场上,谁的信息最多?无庸质疑,房地产商的信息要远远超过政府部门和普通购房者。从理论和经验出发,如果房价真的要下降了,房地产商肯定要抢先出手,抛售楼盘。如果在短期内楼盘供应量突然上升,那么很可能将出现房价下降。可是,各个大城市商品房交易额都出现萎缩。房地产商普遍捂盘惜售,说明他们估计房价还要上升,既然房价还要上升,何必急着出售。

按照一般情况,在年底应当出现楼盘促销。佑威房地产研究中心主任薛建雄认为:“开发商在年底进行楼盘促销并不少见,已是临近年关,开发商都想冲刺一下,完成既定目标,甚至为把当年业绩做得更漂亮些;二是年尾也是开发商回笼资金的时候,要做财务报表,还要还银行贷款、工程结款等,所以多卖点房回收点资金也是好的。不少楼盘在今年二、三季度上海楼市回暖时涨得太快,到年底还剩些房源,但看到调控来袭、交易冷清,便主动调价促销。但问题在于,开发商的营销策略的改变并不代表他们就看空明年的上海楼市。”从各地数据来看,理应出现的售楼高峰并未出现,这表明,许多房地产商正在等待着下一波涨价。

第三,即使出现了拐点也并不意味着房价下跌。

王石估计楼市的拐点已经出现。姑且不论他的判断是否正确,许多人误解了拐点的经济学意义。在经济学中拐点(InflectionPoint)有着很明确的定义:表示曲线由加速增长转变为减速增长。由凹曲线变为凸曲线。曲线的二阶导数在这个点为零。值得提醒的是,即使在这个点之后曲线仍然上升,具有正斜率。说白一点,出现拐点只不过是房价的涨速没那么快,但是还是在上升。拐点和房价的最高点是完全两回事。如果王石讲的是经济学意义上的拐点,那么他说的还有几分可能,如果说是达到最高点,从此房价就要下降,就不对劲了。

第四,当我们讨论房价的时候应当区分具体楼价和房价指数。按照国务院24号文件,必须用70%以上的面积兴建90平方米以下的小户型住宅。可是,2007年1月到10月,全国90平方米以下住宅开发投资占住宅总投资的比重只有21.46%。[4]众所周知,小户型的房价肯定低于豪华型大户型。如果认真执行国务院文件,多盖些小户型住宅,那么平均房价肯定会降下来。不过,如果70%以上的面积被用于建设廉租房、经济适用房和小户型住宅,今后可以用来盖大户型住宅的面积肯定大幅度减少。开发商没有土地就等于没有用武之地,在土地招拍挂中他们肯定要争先恐后地举牌,直到把地价拍到天上去。随后,他们盖的豪宅也肯定是天价。如果拿大城市中心的那些豪宅来说事,房价肯定还要涨。如果拿整个城市的房价来计算,在包括小户型住宅、经济适用房之后,房价指数确实有可能下降。

当前决定房价有三大原因:供求关系、货币流动性过剩和资产重新定价。

在供求关系上,房地产市场上的需求除了正常需求之外还有投资需求。近年来,住房正常需求十分旺盛。城市人均住宅建筑面积在2003年为23.7平方米,2004年为25平方米,2006年为26.1平方米。几乎每年都增加一个平方米。

2006年全国人口净增700万,农村进城人口1780万。每年结婚的新人有980万对。城镇居民人均可支配收入在2005年是10493元,2006年增加为11759元,净增1266元。[5]在2007年这些因素非但没有减弱,反而更强地继续推动房价上升。显然,对于居民的正常需求,我们不仅不能打压,还必须加以鼓励和保护。从供求关系来看,推动房价上升的因素很强,而导致房价下跌的因素并不强,因此,在较长时期内房价还处于上升通道。

房地产政策要管的是过度投机需求。毫无疑问,在某些地区的房价暴涨中,投机因素起到了推波助澜的作用。例如,深圳就是个明显的例子。在2005年全年内深圳购买二套及以上房产的购房者为7553人,占全市交易套数的20%左右。在二手房市场的问卷调查中64%的人表示购房用途是自住加投资。在2006年深圳置业者中大约30%的人在取得产权证之后半年内转手出售。[6]这都说明在深圳房地产市场上投机活动相当严重。整治过度投机靠的是财税、金融和土地政策,简单地喊口号,或者采用行政手段来打压房价并不能达到预期目的。

在短期内房价上涨的原因是资金流动性过剩,在较长时期是由于资产重新定价。目前,推动房价上升的最重要的因素是资产定价。2007年11月,消费价格指数(CPI)为6.9%,基准利率为3.87%。出现了3个百分点的负利率。受到多种因素的牵制,利率在短期内升不了多少,而通货膨胀率也降不下来。负利率将严重地困扰我们的金融体系。按照经济学理论和过去多年来的实践,只要有负利率,银行中的居民存款就会流动。关键在于这些钱会往哪里流?

按照2006年的数据,中国老百姓除去日常消费、投资之外,购买商品房用了2万亿,还往银行里存了2万亿。在负利率的情况下,老百姓还会继续把钱存进银行吗?在2007年4月城乡居民存款余额下降了1674亿元,这是多年来的第一次下降。在5月又下降了2869亿。随后,只有一个月略有上升,其他各月都在下降。到了10月份,突然下降了5062亿,震动了整个金融系统。尽管在11月居民存款回升2628亿元,但是总的趋势仍然没有发生根本性的改变。[7]也就是说,银行存款不仅没有增加,还有可能继续外流。起码,老百姓在2007年新增加的收入存进银行的可能性不大。

老百姓在2006年存进银行20000亿,今年居民收入比去年有增无减。老百姓手里节余的钱就算是和去年一样,这些钱不进银行,去哪里?金融市场有五个部分:证券市场、债券市场、房地产市场、期货市场和外汇市场。目前,我国的债券规模只有几千万,期货市场和外汇市场基本上都没有开放,证券市场的规模有限。这使得我们的金融机构出现了巨大的扭曲。美国、欧洲、日本比我们有钱,但是,他们的资金被分散在上述五个市场中,存在银行里面的钱并不多。我国的大部分资金存在银行中,而且40%左右是短期和活期存款。这样的金融结构很不稳定,一旦出现负利率就有大麻烦。银行里的钱往外流,必然要流进股市和房地产市场。由于中国的股市能够容纳的资金有限。如果听任大量资金进入股市,有导致泡沫经济的危险。于是,必然有相当一部分资金要进入房地产市场。假若去年民众存进银行的二万亿当中,有一万亿进股市,一万亿进房地产市场。商品房竣工面积在2007年只能增加5%左右,那么,几乎相等面积的商品房在2006年卖了20000亿,在2007年可能有30000亿涌进房地产市场。由此可见,房价上涨的压力非常大。何况,银行存款当中还会流出一些,更加大了房价上升的压力。

观察房价走势,切莫忽视资金流分析。打个比方,银行像个水库,居民存款好比天上下雨。利率好比水库的大坝。如果天上不停地下雨,大坝又加不上去,那么水就会漫出大坝。水流总要有个去处。有人像猜谜一样,他们认为房价已经涨了好几年,该歇歇了。有人拿股市的大起大落来套房地产市场。于是,前些时候有人说,深圳房地产市场暴跌,亿万资金外逃。事实已经证明这是谣言,可是,在听到这些不负责的话的时候怎么就不想一想,就算深圳的居民把房子卖了,手里拿着资金往哪里逃?存进银行?负利率。进入股市?大幅震荡,不确定性很高。换美元?别说还有管制,就是换了,美元还在贬值。转了一圈,只有房市和股市可供选择,许多资金还要回到房地产市场来。

金融机构的扭曲是历史造成的。追究金融结构扭曲的责任毫无意义。我们理应大力发展证劵市场、债券市场、期货市场,在有条件的时候适度开放外汇市场,但是,平心而论,这些市场的开发绝非易事,急了容易出事。在金融市场尚未发生根本调整的情况下,资金肯定要流入股市和房地产市场。假若一万亿进股市,一万亿进房地产市场,房价焉能不涨?金融结构调整绝非一朝一夕的事情,房价上涨将伴随着这个金融结构调整的全过程。

在房价上升过程中,最重要的是要照顾好民生,以民为本,多盖一些廉租房、经济适用房和小户型房。让老百姓能够安居乐业。深圳部分地区的新开楼盘的喊价下降是好事。很可能是在宏观调控政策下抑制了过度投机的成果。但是,还不能根据这一点来判断全国房价的走势。从资产定价的角度来观察,不论你喜欢还是不喜欢,大量资金还将继续涌入房地产市场。房价很可能还要涨上一段时期。等到金融结构调整到一个新的稳定状态,房价暴涨的趋势才可能逆转。

 



[1] 参见《21世纪经济报道》,2007年11月26日。

[2] 参见《21世纪经济报道》,2007年12月10日。

[3] 参加《现代快报》2007年12月18日。

[4]参见中国人民银行副行长刘士余2007年12月17日在“加强商业性房地产信贷管理专题会议”上的讲话。

[5] 参加《中国统计摘要》,2007年113,115页。

[6] 参见《深圳房地产发展报告》,2007年。

[7] 参见《中国经济景气月报》,2007年各期。

 
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