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徐滇庆的经济中国

 
 
 

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徐滇庆   著名经济学家。长城金融研究所所长,美国匹兹堡大学博士,第九届中国留美学者经济学会会长,加拿大西安大略大学终身教授,北京大学中国经济研究中心、西安交大、中山大学、华中理工大、东北财大、江西财大等多所高校兼职教授。在诸多研究民营经济的学者中,因尤其关注对中国民间金融问题的研究,被称为“民营银行之父”。

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去伪存真,把握房价变化趋势  

2008-01-23 10:38:46|  分类: 随笔杂谈 |  标签: |举报 |字号 订阅

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去伪存真,把握房价变化趋势

徐滇庆

北京大学中国经济研究中心

 来自搜狐徐滇庆博客:http://xudianqing.blog.sohu.com/

在我面前摆着一张2007年12月21日的《上海证券报》。通栏标题是“首破两位数,房价涨幅创两年来新高”。2007年11月份全国70个大中城市房屋销售价格涨幅首次突破两位数,达10.5%,涨幅比10月份高出1个百分点,再创两年来新高。房价上涨之势仍然是“高烧”不退。

而紧挨着的另外一篇文章的题目是“中原集团:明年深圳房价可能下跌20%”。据报道,中原集团总经理黎明楷预测:“2008年深圳房价可能会下跌20%左右。今年房价暴涨的情况将不太可能再现”。中原集团是在香港注册的一家房地产代理公司。在房地产业界有些名气,总不至于胡说八道吧。

就在同一张报纸上,两篇文章都在谈房价,其观点截然相反,相差180度,让老百姓相信哪一个?

顺手查了一下最近的报纸,关于房价走势的判断明显地存在着两极分化。有的报纸报道“深圳房价加速下滑”,[1]“深圳楼市触顶回落”,高挡盘降价达到20%也极少成交。[2]有人在中央电视台的《经济半小时》节目中声称,广州的房价要下降20%。有报道说:“房地产市场最早出现冬天不是在北方,而是南方深圳。如今的深圳,无论是一手房还是二手房,成交量大幅萎缩,价格加速下滑,且暂未表现反转的征兆。”[3]

另一方面。根据北京市统计局、国家统计局北京调查总队10月底发布的数据,最近三个月内,北京期房价格涨幅就超过了20%。北京有位房地产商说:“现在北京卖房太没有挑战性了,只要房子造出来,就不愁卖。打折?能让你买到一套房子就不错了。”

2007年10月,上海商品住宅成交量161万平方米,比9月下降了22%,但是成交均价由9月份的每平方米10507元上升为11577元,上涨10.18%。[4]

中国社会科学院发布的蓝皮书判断2008年房价仍然处于上升通道。

看起来,官方统计数据和学者们说的和某些房地产商、新闻媒体很不一样。如果说只是数量或者程度上有点差别就算了,可是,两种说法南辕北辙,大相径庭,叫老百姓如何是从?

为了去伪存真,掌握房价的变化规律,我们需要仔细研究一下,断言房价就要下降的根据是什么?

第一,类比法。从国内看,深圳和广州新开楼盘的房价下降了,既然南方的房价下降了,其他地方也会下降。从国际上看,美国房价下跌导致次贷危机,既然美国的房价都可以下跌,那么,为什么中国的房价不能下降?

第二,推论法。股市暴涨之后必然暴跌,房价从2004年开始暴涨,已经涨了3年了,该跌一跌了。世界上哪有房价只涨不跌的道理?

第三,寄托希望法。在许多报纸、刊物上经常见到这样的说法,如果房价继续暴涨,政府肯定会出台更为严厉的政策。只要政府出手,房价肯定跌下来。

讨论房价变化趋势时,一定要心平气和,头脑清醒,要从理论的高度来剖析,抓住问题的实质。人们普遍希望房价下降,有人就顺着潮流说话。他们用心良苦,完全可以理解。但是,在任何时候我们都要尊重客观规律。假若违背经济规律,无论是何等伟人,一定要受惩罚,何况眼下尽是我们这样一些凡夫俗子。

让我们来分析一下,为什么说上述判断站不住脚。

采用类比法,一定要注意类比事物是否具有相同的背景条件。拿美国房价下跌来类比中国的房地产市场就有些荒唐。中国和美国处于不同的发展阶段,中国人均居住面积只有27平方米,美国早就超过了60平方米。连我们亚洲邻国的人均住房面积也多在35平方米以上。他们的人均居住面积已经相当稳定,而中国每年人均居住面积增加一个平方米。在中国房地产市场上,除了由于人口增加、更新改善方面的住房需求之外,扩大居住面积,农民进城,家庭规模小型化等因素都在强劲地推动着正常住房需求。在其他国家这些因素远远赶不上中国。简单地比较,不伦不类,难免出错。

采用推论法好像是在猜谜一样。有人认为,经济发展有周期,股市大幅震荡,房地产市场连续火了好几年,也该走下坡了。在海外,采取这种推论法的也大有人在。君不见,每年都人在预测,中国高速增长了二十多年,快到头了吧?确实,如同任何事物的发展一样,房价必然有升有降。不存在房价只升不降的神话。但是,我们不是算命先生,无法准确地推断到底什么时候房价会向下调整。根据中国房地产市场发展态势,目前房价还处于上升通道。假若断言房价就要下降,应当拿出比较有说服力的论据来,一厢情愿的猜测是不管用的。

不少人把打压房价的希望寄托在政府政策上。在无可奈何的情况下,他们自觉或者不自觉地唤起了头脑深处的计划经济思维。请问,为了稳定房价,政府还有什么政策没用?金融政策、财税政策、土地政策等等,尽管还有许多尚待改进的地方,该用的政策都用了。如果说这些政策还不够“严厉”,那么剩下来的只有政府直接干预房价了。由各级地方政府直接来设定房价,一房一价,不准涨价。这些办法确实有效,一定可以把暴涨的房价压下去,可是,房价只不过是整个价格体系中的一个部分。管住了房价还不够,还必须把上游和下游的价格管住。管房价之后就要不断地管下去,最终倒退回计划经济。如果只管一部分而放开另外一部分,就一定出现混乱,导致腐败。依靠政府直接干预房价实际上是捡了芝麻丢了西瓜,得不偿失。

仔细研究一下有关深圳、广州房价变化趋势,无非是某些房地产商新开楼盘的价格有所下降。解释这个现象并不复杂。

首先,今年上半年深圳房地产业的投机活动相当猖獗。实行了一系列宏观调控政策之后,打击了过度投机活动,确实缓解了部分需求压力,这是导致深圳房市降温的重要原因。可是,必须警惕,投机活动随时可能卷土重来。到深圳投机房地产的资金未必一定要来自本地。在资金市场高度一体化的情况下,浙江、山西的资金不要几分钟就可以转移过来。务必要继续注意抑制房地产市场的过度投机。

其次,对于自住需求要分层次。中国的贫富差距太大了。普通老百姓的收入水平无论如何也难以支付那些豪宅。在过去几年内,北京、上海、广州、深圳盖的大部分是大户型豪宅。而90%以上的老百姓被高房价排挤在这个市场之外。对于高收入群体来说,买涨不买落。高房价只会刺激他们更加热中于房地产市场。随着用70%的面积盖90平方米以下小户型住宅政策的贯彻,可以被用来盖大户型住宅的面积会剧烈减少,使得大户型住宅的供求关系更为紧张。因此,对于大户型住宅来说,恐怕2008年的涨势更严重。但是,由于小户型、经济适用房和廉租房的大量建成,房价指数的上升趋势可能得到缓解。是否能够出现下降还要继续观察。

第三,部分新开楼盘售价打折属于开发商的营销策略。在房价暴涨时,开发商标出了很高的价格,年终到了,他们或者是为了有一个较好的业绩,或者为了回笼资金,或者为了帐面均衡,他们主动打折,但并不真正说明房价下降。要观察房价变化趋势要看一个地区的时间序列数据,而不能光看某些楼盘的要价。目前,各个城市的商品房交易量下降,开发商捂盘惜售,恰恰说明他们判断房价还要涨。毫无疑问,房地产商的信息远远超过政府和购房者。由于他们的行为受到利益的支配,我们不仅要听他们怎么说,还要看他们怎么做。

总之,我们一定要透过现象看本质,在判断房价走势时要站在理论的高度上,纵观全局,注重数据,绝对不要人云已云,随波逐流。只有这样才能认识潮流,驾驭潮流,保护自己,发展自己。

(2007年12月24日)



[1] 参见《21世纪经济报道》,2007年11月26日。

[2] 参见《21世纪经济报道》,2007年11月5日。

[3] 参见《21世纪经济报道》,2007年11月26日。

[4] 参见《21世纪经济报道》,2007年11月5日。

 来自搜狐徐滇庆博客:http://xudianqing.blog.sohu.com/
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