注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

徐滇庆的经济中国

 
 
 

日志

 
 
关于我

徐滇庆   著名经济学家。长城金融研究所所长,美国匹兹堡大学博士,第九届中国留美学者经济学会会长,加拿大西安大略大学终身教授,北京大学中国经济研究中心、西安交大、中山大学、华中理工大、东北财大、江西财大等多所高校兼职教授。在诸多研究民营经济的学者中,因尤其关注对中国民间金融问题的研究,被称为“民营银行之父”。

网易考拉推荐

资产定价与房价  

2007-10-22 21:41:00|  分类: 房价、板砖和其他 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |
 

房价、板砖和其他(之十二)

 

资产定价与房价

 

我面前摆着一张报纸,通栏标题是“房价到了非降不可的时候”。[1]毫无疑问,这个标题肯定会获得网友们的支持和欢呼,可是究竟有多少人真的相信房价会降下来?前些时候,上海、广州曾经公布数据说当地房价降下来了。最近,深圳传来好消息,“深圳的房价,终于出现了转折。上周(7月18日-7月24日)深圳新房成交均价1.29万元,环比下降12%。同时二手房也有加入降价的趋势。” 我担心会不会又给老百姓吃一个空心汤团。

可惜,当这样的好消息传来不久往往听见老百姓在抱怨,怎么自己身边的住宅还在继续涨价?众所周知,在短期内房价波动是会有的,如果楼盘质量太差,业主们要求退房的事情也是有的,但是,局部的案例并不能代表普遍的趋势。据公布的官方统计数据,上海房价在2007年4月和5月只微涨0.6%。但是居民反映,在这段时间内一般楼盘至少涨了20-30%。实际上,根据另一组统计数据,在2007年3月,上海全市新房成交均价为每平方米9588元,到4月上涨为10222元,上涨6.6%。5月达到10447元,又上涨了2.2%。如果后一组数据是正确的,那么前一组数据的真实性就值得怀疑。

那些公布房价下跌数据的部门也有难言之隐。在上级宏观调控政策的压力之下,为了让房价数据好看一点,不得不在数据统计上动了一点手脚,例如,把远郊的房子包括进来,或者把一些尚未完工的小户型楼盘先包括进去,而将豪华楼盘放到下期统计。往房价统计数字中兑水的办法无异于掩耳盗铃,并不能解决问题。

有些人常常说这个是泡沫,那个也是泡沫。其实,说房价下跌的消息才是一个泡沫。看起来五光十色,要不了多久就崩溃了。房价涨势依然有增无减。有些人感到被愚弄了,怒不可遏。可是,当下一个房价下降的消息传来之时,他们又会赶上去欢呼。缠绕在心中的购房之梦让他们实在希望房价能够下来。我们充分理解他们的愿望,却不忍心继续听任他们反复受到谎言的欺骗。有句俗话,“被骗一次,是骗子的耻辱,被同一个骗子骗二次,是自己的耻辱”。

许多学者采取了中庸之道。闭起嘴来不说话。在饭后茶余闲谈的时候,他们会毫不留情地抨击这些新闻的虚假和可笑,但是绝对不会写出来,更不会登在什么报纸、刊物和网页上。当我在深圳会展中心就房价的问题发表了自己的看法之后,好心的朋友们说,我们早就知道,在房价问题上说真话,肯定要挨板砖。没想到让你摊上了。可是,作为一个教经济学的老师,难道因为怕网上的板砖就不敢说真话了吗?老实说,我从来也不敢拍着胸脯担保我说的话都正确,我非常希望有几个经济学家站出来指出我文章中错误。

几乎所有的关心房地产的人都知道,在房地产市场上存在着两种不同的需求:一种是正常需求,另一种是投机需求。我们可以通过财税手段和其他监管措施来抑制过度投机,却没有理由去压制正常需求。网友们大喊,房价这么高,为什么政府不管一管?确实,政府有责任来维护正常的市场竞争秩序,制止那些违规的投机行为。可是,对于那些正常的市场需求,政府实在没有什么办法。不仅管不住,而且越管越糟糕。

推动房价上涨有几个主要的因素:居民收入增加,城镇人口增加,土地供应量有限,投机活动盛行。除了最后一条政府能起些作用之外,对于前三条政府实在有点无能为力。除此而外,当前中国的房地产市场还面临着一个强大的压力,资产重新定价。资产定价过程势必对房价上升产生巨大的影响。

人们都知道市场价格取决于供给和需求。需求上升时产生推动价格上升的压力。

人们也知道货币发行对价格的影响。如果大量增发货币,很可能导致恶性通货膨胀。

此外,社会上长期以来积累的资产也会对某些投资品的价格产生影响。近年来。城乡居民存款额迅速上升。在2005年居民存款额上升21496亿元,而商品房销售总额仅17576亿元。2006年居民存款额上升20536亿元,商品房销售额20509亿元。这表明,居民存款上升幅度超过了当年商品房销售总额。居民除了日常消费和购房投资之外,还有大量资金以银行存款的方式积累起来。

也许有的网友说,我的工资没增加,银行存款也没增加,这些都可能是事实,但是我们研究的是宏观上房价的走向。你的工资收入没增加,他的工资收入也没增加,总有不少人增加了,要不然银行里的存款是从哪里来的?

贫富差距日益严重,这是事情的一个方面,但是并不能排斥或掩盖事情的另外一个方面:日益积累的财富对房价上升形成了巨大的压力。截止2007年4月底,银行中城乡居民存款余额已经高达17.4万亿,而且每年还在高速增加。这么多的存款总不会总搁在银行里吧?尽管目前将银行利率提高了几次,但是扣除了通货膨胀率和利息税之后,银行存款几乎是负利率。老百姓把钱放在银行中的回报实在太低了。随着市场经济知识的普及,人们自然需要寻求新的投资渠道。可是,老百姓的选择空间实在太小了。中国的资本市场并不发达,2005年股票筹资额仅1882亿元,2006年出现大牛市,股指暴涨,可是全年股票筹资额才5594亿元。目前,债券市场很不发达,期货市场规模更是微乎其微,那么,存在银行中的资金要不要寻找出路呢?

资金改变原有的结构,寻求更高的资本回报率就是资产重新定价。无论是企业还是个人,都希望自己手里的资产保值、升值,选择回报率更高的投资方式是合情合理的。

银行中17.4万亿存款是中国人长期以来积累下来的财富,除了正常的消费和投资以外,老百姓每年还往银行里放进去2万多亿。而全国商品房销售总额也只不过2万亿。从经济学原理来讲,存留在银行中和居民手里的资金中的一部分必然要流进房地产市场。这是合理的经济规律,既没有必要,也没有可能改变这个趋势。由于可能转移的资金数量之大远远超过了房地产市场的正常容量。只要这个趋势持续下去,房价焉能不涨?

 

表6 城乡居民存款与商品房销售 (亿元)

 

城乡居民存款

存款增加量

存款增加率

商品房销售额

股票筹资额

2003

103618

16708

19.2%

7956

1357

2004

119555

15937

15.4%

10375

1511

2005

141051

21496

18.0%

17576

1882

2006

161587

20536

14.6%

20509

5594

数据来源:中国统计年鉴,2007年。

 

有报道说:“深圳楼市由疯到癫,政府出台密集调控措施进行降温,抛盘狂潮中千万资金等待出逃”。[2]我看过之后百思不得其解。且不说深圳有没有出现抛盘狂潮,退一万步来说,深圳的居民把房子卖了之后,拿着钱“逃”到哪里去?股市的不确定性太高,银行的利率太低,美元还在贬值,债券市场和期货市场还没成型,请问,还能往哪儿忽悠?

从资金流的角度来看,资产在流动中重新定价。目前资金尚在继续流入房地产市场,可以断定,房价上涨是一个长期的趋势。房价上涨之后,必然抬高房地产在整个资产中的比重,最终改变中国的资产结构。

当前,在全球都出现了资本流动性过剩,其结果必然导致资产重新定价。从2001年起美联储连续降息,从7.5%降到1%。宽松的货币政策导致了全球性的流动性过剩。从而推高资产价格,在全球范围内出现资产重新定价。其中,房价上涨是一个世界性的趋势。爱尔兰的房价在最近十年内涨了180%,美国的房价几乎翻了一番。外资不断流入中国,每年流入的资金量都接近或超过1万亿。这些资金不会老老实实地停留在银行的帐户里,其中相当部分将进入房地产。想想,中国在2006年全年商品房销售总额只有2万亿。只要流入中国的外资当中有一部分进入房地产市场就足以产生巨大的升值压力。从这个观点来看,中国房价上涨无非是世界资产重新定价潮流中的一个组成部分。

在高速增长的经济起飞过程中,除了新加坡之外,都先后发生过资产重新定价,推动房价上升的情况。在房价上升的合理部分之外,也产生过相当严重的泡沫经济,许多东亚经济遭遇了严重的损失。前车之辙,后人之师。面对着迅速上升的房价,我们的任务非常复杂、艰巨。一方面,我们要抑制房地产投机,防范泡沫经济和金融危机。另外一方面,我们却不得不面对越来越高的房价。说“房价到了非降不可的时候”,除了良好的愿望之外基本上没有现实的可行性。

正确的对策不是空喊要把房价降下来。如果不顾经济发展的客观规律,一味地空喊降低房价,除了做秀之外没有什么实际效果。这样做也许迎合了一部分人的口味,在短时间内被捧成“民众利益的代言人”,在网上颇受欢迎,但是,空话是不能持久的,不能兑现的许诺只能损害民众的长期利益。相信空喊和谎言,无异于饮鸩止渴。如果真的替民众利益着想,最好的办法就是告诉大家事实的真相和经济发展的必然规律,然后大家一起来想办法,在经济发展的过程中保护弱势群体和穷人的利益,最大限度地解决各种层次居民的住房困难。

 

 




[1] 见2007年7月30日,潚湘晨报。

[2] 参见2007年7月30日,潚湘晨报。

 

(本文发表于《中国房地产报》“燕东随笔”专栏)

  评论这张
 
阅读(1094)| 评论(0)
推荐 转载

历史上的今天

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017