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徐滇庆的经济中国

 
 
 

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徐滇庆   著名经济学家。长城金融研究所所长,美国匹兹堡大学博士,第九届中国留美学者经济学会会长,加拿大西安大略大学终身教授,北京大学中国经济研究中心、西安交大、中山大学、华中理工大、东北财大、江西财大等多所高校兼职教授。在诸多研究民营经济的学者中,因尤其关注对中国民间金融问题的研究,被称为“民营银行之父”。

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房地产市场的可持续性  

2007-09-21 17:24:08|  分类: 学术专栏 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房价、板砖和其他(之九)

 

房地产市场的可持续性

徐滇庆

北京大学中国经济研究中心

 

尽管许多网友大喊买不起房子,可是房地产市场似乎对他们的呼声无动于衷。房子照卖,房价照涨,气煞人也!究其原因,恐怕和房地产市场的可持续性有关。

可持续房地产市场的含义是,年青人在经过一段时间的积累之后能够凭自己的财力支付银行按揭贷款的首期付款(首付),在随后的20-30年期间内付清全部按揭贷款的本利。如果是这样就会源源不断地有新的购买者进入房地产市场,我们称之为可持续的房地产市场。

年青人是否能够购买住房,在很大程度上取决于银行是否愿意给予按揭贷款。从银行的角度来看,购房按揭贷款是一种比较稳定,风险较小的项目。只要首付的比例 不低于20%,无论贷款者在今后是否具有归还按揭贷款本利的能力,只要房价在这段时期内不下跌超过20%,银行都没有什么太大的风险。假若贷款者由于疾 病、事故、失业等原因丧失了归还按揭贷款能力,那么银行就可以按照规定收回住房,通过拍卖索回贷款。因此,房地产市场的可持续性在很大程度上和银行的贷款 政策有关。实际上,银行按揭贷款政策决定了贷款者能够购买住房的上限。

由于银行不能预见贷款者在今后工资的增加情况,因此,在贷款的时候银行只考虑当前的工资收入。如果今后工资增加了,那么还贷的压力就会减小。

 

 

 

式中,V表示住房按揭贷款总额,X是年还款额,r是银行利率,n是按揭贷款的年数。按照银监会的规定,住房按揭贷款不超过住房价格的80%,还款额不超过贷款者全部收入的50%。

在2005年6月银行发放的按揭贷款的年利率是5.04%。按揭贷款要求的首付为房价的20%,贷款期限一般为30年。从安全的角度来考虑问题,银行要求 贷款方每月支付的数额不超过其收入的一半。按照十大城市房地产市场抽样调查,平均月供收入比为35%,低于银监会的规定。

按照上述条件计算出来的房价收入比为9.56。这就是说,银行不允许贷款者购买超过他的年收入9.56倍的住宅。这是银行设定的房价收入比的上限。如果房价收入比没有超过银行按揭贷款所允许的上限,那末房价收入比依然在可持续的范围之内。

如果银行购房按揭贷款的利率上升,银行允许贷款者购房的价值和年工资的比例(房价收入比)下降。例如,假若按揭贷款利率上升为6%,那么银行将不允许贷款 者购买超过其年收入8.6倍的住宅。如果按揭贷款利率上升为8%,那么银行将不允许贷款者购买超过其年收入7.04倍的住宅。反之,如果按揭贷款利率下降 为5%,那末银行将把购房限制放宽为年收入的9.61倍。

 

表2 银行按揭贷款所允许的房价收入比

利率(%)

 

4.00

5.00

6.00

7.00

8.00

9.00

房价收入比

10.81

9.61

8.60

7.76

7.04

6.42

资料来源:根据上式计算所得。

 

按照中国2004年数据,每户平均住宅面积为74.2平方米。2004年平均房价为每平方米2714元。那么,每套住宅平均为201375元。人均全部收 入为10129元,每个家庭平均2.98人,平均家庭年收入为30184元,需要用6.67年的全部收入才能购买住房。这个期限低于银行所允许的极限。从 这些数据可以判断,中国的房地产市场需求仍然处于居民可支付的范围内。那些估计中国房地产市场很快就会由于需求不足而出现崩溃的说法是没有事实根据的。

当前居民按揭贷款政策主要有二个部分:第一,购房首付20%(购买第二套住宅的时候这个比例上升为30%),第二,按揭月付不超过收入的50%。这二条的 目的都是防范银行风险。强调按揭首付的比例是贷后把关。只要房价不跌破20%银行的贷款就是安全的。设置月付按揭上限,强调还贷的资金流,是贷前把关。显 然,银行重视贷后把关的力度超过了贷前把关。

在现代金融理论中贷前把关比贷后把关更重要。如果还贷的资金流没有问题,自然不会出现需要动用抵押品还贷的局面。以月收入的50%作为按揭贷款的月还款上限风险很大。很难判断一个家庭为按揭贷款支付了月收入的50%以后是否还能维持正常的生活。

有二个理由也许能够替当前房贷政策作些解释。第一,银行发放房贷的时候考虑的是居民家庭的当今收入,将来的他们的收入会逐步增加。第二,居民申请房贷的时 候提供的收入证明多数是他们的工资单上的正规收入。除此而外还有相当大比例的其他收入。有人估计,在一般情况下,没有列入工资单的收入可能接近工资收入。

因为这二种解释都具有非常大的不确定性,不能作为银行发放房贷的依据。银行发放房贷的标准只能依据眼下能够落实的收入,而不能包括未来不确定的收入增加 额。尽管大部分人的收入确实在逐年增加,但是,波浪式前进是经济发展的普遍规律,有高峰必有低谷。在世界经济史上找不到任何一个国家能够长期保持高速增长 而不出现低谷。中国经济发展已经经历了6个非常明显的周期。今后也必然会出现时起时伏的周期变化。不要一听说将来还有经济发展的低谷就不高兴。更不能把当 前居民收入高速增加的趋势作为银行房贷的依据。为了防范银行风险,发放房贷的时候只能以当前能够落实的收入作为计算房贷的依据。至于说灰色收入究竟有多 少,这不是银行能够查清的问题。绝对不能拿说不清楚的收入作为房贷的依据。

徐滇庆搜狐博客:http://xudianqing.blog.sohu.com/

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