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徐滇庆的经济中国

 
 
 

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关于我

徐滇庆   著名经济学家。长城金融研究所所长,美国匹兹堡大学博士,第九届中国留美学者经济学会会长,加拿大西安大略大学终身教授,北京大学中国经济研究中心、西安交大、中山大学、华中理工大、东北财大、江西财大等多所高校兼职教授。在诸多研究民营经济的学者中,因尤其关注对中国民间金融问题的研究,被称为“民营银行之父”。

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徐滇庆: 房价收入比没有严重扭曲  

2007-09-12 23:46:08|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房价、板砖和其他(之八)

 

房价收入比与居民购房能力

徐滇庆

北京大学中国经济研究中心

 

2007年7月我说深圳的房价不高,惹得一些网友暴跳如雷,一片骂声。

我说,房价高低应当从时间和空间二个坐标上来观察。无论从时间和空间来看,深圳的房价还要涨。请平心静气地想想,如果房价还要涨,到明年这个时候回过头来 看,现在的房价就不算高。不少人也许已经觉悟到骂错了人。可是,看着房价这么暴涨,心里还是不能平衡,这口气怎么咽得下去?

其实,在讨论房价的时候还有一个参照系,居民的购房能力。如果房价之高超出了居民的购房能力,长此以往,新建的住宅卖不出去,这样的房地产市场失去了可持续性,房价肯定会降下来。

有的网友说,我一个月的工资只有3000元,现在深圳一平方米住宅均价超过20000元,买套100平方米的房子要200多万,我就是不吃不喝还要干700个月才凑得齐买房的钱,这样的房价还合理吗?

在北京,情况也未必乐观,在二手房市场上,2007年1月的均价是每平方米8113元,如果买一套90平方米的住宅要73万,需要年收入6万元的家庭不吃不喝积蓄12年。

人们都知道,房地产商卖房子的时候是不会跟他们商量的,只要有人来买,能卖多高就卖多高。网友们对此火冒三丈,一骂政府无能,没有照顾老百姓的利益,二骂 房地产商为富不仁。如今有个学者居然说房价还要涨,不骂他还骂谁?板砖、瓦块一齐砸将过来。不由分说,先给你扣上一顶帽子,分明是拿了房地产商的钱,是房 地产商的走狗,替奸商讲话。

网友的情绪是可以理解的,但是谩骂却解决不了任何问题。偏见使人离开真理更远。在计划经济下什么东西都要计划分配,发粮票、肉票、鱼票…,什么票都发就是 不发骂人的票,那个时候指责时事是要当反革命的。如今,社会进步了,衣食用品敞开供应,连骂大街也不限制了。显然,这是社会进步。但是,一个成熟的社会必 然建立在理智的基础上,一味谩骂,不仅不能解决问题,反而暴露出知识的空虚和心态的浮躁。中华民族要抬头挺胸,站在世界民族之林,就是要不断地提高国民素 质。面对一个具有挑战性的问题能够以冷静的心态客观地分析,从而找出解决问题的办法。因此,第一,我们有必要从宏观角度来把握,目前房地产市场是否具有可 持续性。第二,关注网友们的呼声,探索他们买不起房的理由,研究如何帮助他们解决住房困难。

我们首先研究一下中国的房价收入比的变化情况。

根据《中国统计年鉴》公布的商品房销售总额和销售面积可以计算出每平方米住宅的平均价格。每套住宅平均房价应当等于每平方米住宅平均价格乘上人均住宅面积 再乘上每户人口。每户居民年收入应当等于城镇居民每人全部年收入乘上每户人口。房价收入比应当等于每套住宅平均价格除以平均每户全部年收入。

自从1987年以来城镇居民的全部年收入在持续增加,同期,每户住宅的房价也在逐年升高。房价收入比的大小就取决于这两个变量相对的上升幅度。

 

从图中可见,从1987年到1993年房价收入比逐年上升,在1992年房价收入比为7.6,达到第一个高峰。在1993年以后,由于城镇居民的收入增长 速度超过了房价上升幅度,因此,房价收入比呈现下降趋势。在1997-2000年期间房价收入比基本上在6.8左右波动。在2001-2003年期间房价 收入比呈下降趋势。在这段时期内,社会上并没有出现对房价的抱怨。在2003年以后,尽管城镇居民的收入继续增加,但是房价增长速度超过了居民收入,房价 收入比开始呈现上升趋势。特别是在一些大城市房价飞涨,引起了社会各界人士的不满。在2004年房价收入比为6.67,仍然低于2000年的水平。由于房 价高速上升的趋势只延续了三年左右,因此,从全国的数字来看,尚且没有严重扭曲房价收入比。

房价到底有没有超出居民的承受能力?

近年来北京、上海等地房价飞涨,引起舆论大哗,在各种媒体上出现了许多耸人听闻的传言。在有关房地产的会议上,有的学者说,由于老百姓买不起住房,房价必 然要大滑坡。有的人甚至说,老百姓再也买不起房子了。倘若果真如此,那么房地产市场的需求将很快衰退。而房地产商却说,房价是市场供给和需求决定的。他们 从直觉上感受不到房地产的需求在衰退。别看房价高,买的人却不见减少。既然对房地产的需求如此旺盛,房价怎么会大幅度下降?两方面争执不下,各说各的话, 究竟谁是谁非?

从房价收入比来分析,看起来还是房地产商的判断和感觉比较正确。在房价上涨的同时,居民全部收入也在上升。在2001-2003年期间,收入上升幅度超过 了房价变化率。房价收入比居然处于下降态势。尽管在2004年房价上涨速度普遍超过了收入增长率,但是就整体来看,房价收入比依然在可以接受的范围内。由 于房价收入比尚未超出可以接受的范围,因此在今后数年之城市居民对于住房的需求将依然保持在较高水平。事实上,各地房地产市场依然非常活跃,购买住房的需 求保持在较高水平上。夸大房价上涨对购房需求的冲击是没有根据的。

从各地区的数据来看,北京市在2002年的城镇家庭年收入为40286元,平均房价每平方米4766元。每人平均居住面积22.8平方米,每户人口为 2.547人。每套住宅价格为279658元。房价收入比为6.942。上海的房价每平方米为4133元,每套住宅平均售价244206元,家庭可支配收 入为43764元。房价收入比为5.58。全国城镇居民家庭总收入为24858元。平均房价每平方米2250元,每套住宅平均售价155957元。房价收 入比为6.274。

2002年的房价收入比还是比较正常的。全国各省市当中房价收入比最高的并不是北京、上海,排名在前5名的是西藏、宁夏、海南、北京、广东。

联合国专家认为,如果房价是年收入的6倍左右,老百姓具备购买住房的能力,房地产市场基本上能够做到供求平衡。正如我们在前面阐述的那样,由于各国采用的 统计数据不规范,简单地在国际上比较房价收入比的意义并不大。在这里我们不妨大致看一下:按照1998年联合国人居中心的统计数据,世界各国的房价收入比 的平均值为8.4,中位数为6.4。2002年中国的房价收入比在世界各国的中位数左右。房价的扭曲情况并不十分严重。

 

居民收入及储蓄(%)

 

1998-2002

2002-2006

GDP年均增速

9.3

10.3

职工工资总额年均增速

7.0

13.5

城镇居民任均可支配收入

8.6

9.2

农村居民人均纯收入

3.8

6.2

城乡居民储蓄存款余额

13.4

16.8

数据来源:劳动和社会保障部,21世纪经济报道,2007年7月9日。

 

2007年第一季度GDP同比增加11.1%。城镇居民人均可支配收入3935元,同比增加19.5%扣除价格因素,实际增长16.6%。在2007年第 一季度,70个大中城市房屋销售价格上涨5.6%,涨幅比2006年第四季度高0.3个百分点。从这些数据来看,城镇居民可支配收入增加的幅度高于房价上 涨幅度。2007年第一季度的房价收入比未必会明显上升。从全国来看,居民购房能力并没有显著下降。

李一戈在21世纪经济报道上发表一篇文章“收入与房价的赛跑”。他引用了几组数据:我国职工工资总额和职工平均工资从2002年以来连续4年实现两位数增 长。2006年,中国在岗职工工资总额23439亿元,年均递增13.5%;在岗职工平均工资为21001元,年均递增12%。[1]2000年至2005年,全国年平均房价增长率为8.95%,扣除固定资产投资的价格因素,实际增长率为6.88%。2006年12月全国70个城市商品销售价格同比上涨5.5%。从总体来看,房价没有收入涨得快。

不过,职工工资增长比较均衡,每年涨一点,但是房价却呈现跳跃式增长。也许几年内没涨多少,但是一涨就让人眼花缭乱,目瞪口呆。人们对房价上涨的反应要比工资上涨强烈得多。

另外,对于个人来说,工资上涨幅度与购房能力并不是简单的线性相关。例如,一个人的工资每月2000元,除了养家日常开销之外,最多能拿出500元支付住 房费用。如果他的工资增加到3000元,他就有可能拿出1000元来购房。工资加了50%,而购房能力上升100%。毫无疑问,这几年工资水平的大幅度提 高使得居民购房能力迅速上升,加大了推动房价上升的压力。

有些人从个人的感觉出发很难接受这些统计数据。其中部分原因是大家观察问题的角度有所不同。人们常常抱怨,在夏天酷暑之际,明明院子里的温度计已经40度 了,天气预报说只有38度。其实,气象台说的是放在草地上的百叶箱中的温度,不是你们家后院。同样,官方数字说居民收入增加16.6%来自于大量数据统 计,并不表示每个人的收入都涨了这个百分比。当我引用统计数据说居民收入在过去30年改革开放过程中有了显著提高。有些网友暴跳如雷。你别拿官方数据来忽 悠我们。我不相信!这就难了,你不相信官方的统计数字,可是自己又拿不出可靠的数据,该怎么分析?

有的网友抱怨说,我的收入怎么就没见提高?还有人说,我的收入在最近几年还下降了。对于这些网友我只能说,稍安勿躁,好好工作,祝愿你不久就加工资。

个人的感觉和官方数据有差距是很正常的事情。统计数据是抽样调查得出的平均值,必然会抹掉许多细节。这些数据反映的是宏观趋势,而没有把居民收入中的贫富 差距包含在内。目前,我国的贫富差距正在持续加大,这意味着高收入群体的收入增长幅度要高于低收入群体。居民收入的增加部分很可能集中在高收入组别,而低 收入群体的工资增长幅度并不大,甚至在某些地区、某些个人还可能下降。这样一来,使得低收入群体的购房能力越来越低。许多网友一听到房价还要上涨立刻骂声 一片,恰恰反映了这个现象。我们应当同情低收入群体,并且想方设法帮助他们增加收入,这是关于房价问题讨论的一个方面。尽管如此也不能改变问题的另外一个 方面,由于全社会的工资收入增加得比房价快,因此,推动房价上升的动力依然强劲。不管你喜欢还是不喜欢,房价还会涨。这是不随人们意志转移的客观事实。

如果你真的想帮助穷人,最好告诉他们真话。理性地认识到房价还要上涨,然后寻求正确的对策。千万不要不顾客观规律,一味迎合某些网友的口味,瞎说什么: “房价马上就要降下来了,大家等着好消息吧!”如果把说谎的人当作英雄,把说真话的人当作“房地产商的走狗”,最终吃亏的还是老百姓。

如同其他宏观经济指标一样,房价收入比只能够大致上估计一下居民购买住房的能力,在使用这个指标的时候必须注意到它的局限性。在计算房价收入比的时候我们 使用的是当地的城镇家庭年收入,可是到这个地区来购买住宅的也许有相当数量的外来人口。特别是像北京、上海这样的大都市,从外地,甚至海外来的购房者为数 甚多。例如,北京市的高挡住宅当中有三分之一以上是被外地或者海外来的人买走了。2004年1-11月,境外资金流入上海房地产市场的总量超过了222亿 元,比2003年增加了13.5%。其中用于购房的外资约70亿元。这些购房者的收入水平远远高于一般市民。由于在计算房价收入比的时候在分母上使用的是 当地居民的收入水平,因此,计算出来的大都市的房价收入比有高估的倾向。外来的购房者越多,高估的程度就越严重。遗憾的是,随着金融衍生工具的发展应用和 金融市场的国际化,区分资金来源的难度越来越大,很难统计究竟有多少购房资金来自于外地。北京、上海等大城市的房价收入比明显地高于其他省份。其实,如果 把外来购房者的因素考虑在内,这些大城市的购房者家庭收入水平需要向上调整,而真实的房价收入比可能要低于计算结果。

有的经济学家说,“房价收入比不是衡量泡沫的标准。”如果仅仅看房价收入比本身,这个判断是正确的,不过房价收入比的动态变化却可以给我们提供衡量泡沫经 济的非常重要的信息。倘若居民收入和房价同步增长,那末房价收入比保持不变。如果房价涨得比收入更快,那么,大部分居民就必须要花费更长的时间才能积累足 够的资金来购买住房,显然他们购买住宅的能力下降了。但是,为什么房价会涨得比居民收入更快?从长期来看,必定是房地产市场出现了有悖常规的运动。房价收 入比本身并不能说明是否出现了泡沫经济,然而,如果从动态的角度来观察问题,房价收入比的变化率是衡量泡沫经济的一个重要指标。

房价收入比的变化情况可以给政策制定者提供一个重要的信息,居民收入增加,肯定房价也会随之增加。如果两者增速相近,那么基本属于正常。如果房价收入比突 然加速上升,肯定可以判断出在房地产市场上投机需求的比重大幅度上升,泡沫经济成分急剧增加。目前,全国的房价收入比还没有出现显著的变化,因此,不能得 出房地产市场已经变成泡沫经济的结论。

但是,我们绝对不能低估2003年以来房价暴涨的危害性。如果不采取正确的对策,听任房价投机活动猖獗,要不了几年,就可能出现房地产泡沫经济,房价收入 比将迅速上升,超出人们能够承受的范围。台湾在上个世纪80年代初的房价收入比保持在6-7之间。可是由于在80年代后期出现了严重的泡沫经济,房价收入 比被迅速抬高,超过了11。最终,由于泡沫经济的崩溃给全社会带来一场严重的灾难。亚洲金融危机给我们许多邻国带来了严重的损害,我们很幸运地渡过了那次 危机,但是,一定要从亚洲金融危机中吸取教训,加强危机意识,认真地整顿房地产市场秩序,防范由泡沫经济导致金融危机。

 

2007年第一季度北京市的房价上涨5.6%,而城市人均收入增加了16.8%。(21世纪经济报道,2007年7月16日)

 



[1] 参见21世纪经济报道,2007年7月23日。

来自搜狐徐滇庆博客:http://xudianqing.blog.sohu.com/

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