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徐滇庆的经济中国

 
 
 

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徐滇庆   著名经济学家。长城金融研究所所长,美国匹兹堡大学博士,第九届中国留美学者经济学会会长,加拿大西安大略大学终身教授,北京大学中国经济研究中心、西安交大、中山大学、华中理工大、东北财大、江西财大等多所高校兼职教授。在诸多研究民营经济的学者中,因尤其关注对中国民间金融问题的研究,被称为“民营银行之父”。

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尴尬的限价房  

2007-08-02 14:31:00|  分类: 燕东随笔 |  标签: |举报 |字号 订阅

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尴尬的限价房


徐滇庆
加拿大西安大略大学   北京大学中国经济研究中心

 

限价房出世不利


在2006年初北京市建委提出要盖些限价房,以此作为抑制房价、宏观调控的重要手段。许多人翘首以待,指望着限价房能早日帮他们实现购房梦想。
2007年4月,南京房价暴涨,同比涨幅11.5%。为了抑制房价,南京市政府接二连三推出一系列政策。4月14日出台《南京规范房地产市场秩序相关规定》,5月11日公布《关于贯彻省物价局进一步加强和完善商品住房价格管理意见的实施意见》,5月14日推出《关于进一步加强房地产市场管理的意见》,5月27日再具体规定:所有在售楼盘中尚未销售的部分,必须严格执行“一套一价”要求,房价不得高于5月14日最高房价。价格浮动的范围不得超过5%,否则将处以40万元的罚款。如果没有物价部门的批文就不发给房屋销售许可证。
没有人怀疑南京市政府稳定房价的良好用心,可是,限价政策出台不久就遭遇尴尬。由于地方政府只能有定价指导权而不能直接规定价格,有人质疑这些强制性的行政措施不符合价格法(中国房地产报,2007年6月4日)。有报道说,就在公布这些规定和意见之后,南京核准某楼盘的基准价格为6260元/平方米,如果上浮5%,应该控制在6573元/平方米以下,但是,该盘销售均价为7191元/平方米。该不该管,该怎么管?
北京在2007年5月推出首批限价房,可是让购房者大失所望,限价房的最低售价为6250元/平方米,低收入的人群还是买不起。买得起限价房的人不仅担心住房的质量还担心数量不足,买不着。据报道,北京在2007年将推出300万平方米限价房用地,可以提供大约3万套住房(新京报,2007年5月25日)。对于有1500万人口的大都市来说,这点限价房杯水车薪,除了点缀作用之外,几乎没有什么实际意义。购房者议论纷纷,和周边商品房相比,限价房的价格似乎低一点,可是质量如何?位置如何?限价房政策出台之后,好话不多,抱怨不少,感谢不多,批评不少。

 

商品房限价的理论基础在哪里?


价格是供给和需求相互作用的结果,是市场竞争的重要信息。如果需求增加,推动价格上升,厂商增加供给。如果供给过剩,商品卖不出去,价格自然下降。价格的变化给生产者和消费者提供信息,使得他们可以根据价格信息调整各自的行为。价格机制提高社会资源的分配效率。限定房价切断了联系生产者和需求者之间的信息渠道,使得市场机制不能发挥作用。在没有市场调节的情况下只好靠计划来确定了。改革开放28年的经验反复告诉我们,千万不要盲目相信计划。一旦在某个环节上放弃市场经济,那么就必然要求不断加深控制才能有效地执行计划。计划越仔细就越排斥市场竞争,而没有竞争就没有效率。
经济学理论早已证明,无论是限定价格的上限或者下限都会导致一定程度的社会效益损失。有的时候迫不得已,明知会造成效率损失却还是要采取一定的限价措施。如果农业丰收,很可能出现农产品供过于求,价格下降,谷贱伤农,为了保护农民利益,许多国家设定了农产品的最低价格。政府从公共财政中拨出专款,按照最低价格收购农产品,从而保护农民利益。在另一方面,对于牛奶、鸡蛋等生活必需品,为了保护穷人,政府设定最高价格,不至于因价格上涨而使得穷人买不起必要的食品。
除此之外,在垄断或者寡头垄断的情况下,市场失灵,例如,供电、供水、通讯、交通等,消费者成了弱势群体。于是政府需要设定价格上限来控制垄断暴利,保护消费者的利益。
政府限价的目的在于维护竞争秩序,限制垄断利润,保护弱势群体。众所周知,保护社会弱势群体是要支付成本的。为了维护社会正义和稳定,如果不限价就需要给这些弱势群体发放补贴,发放补贴的成本很高。只有在限价的损失低于保护弱势群体的成本的情况下才可以考虑限价。
从目前报道的情况来看,限制房价的对象是商品房,而这些商品房潜在的购买对象是中等或中等以上收入的家庭。无论如何也很难把这些中等收入家庭纳入社会弱势群体。实际上,他们购买住房完全可以通过市场竞争来选择,对于中等或中等以上收入家庭来说,他们需要的是一个良好的信息披露系统,公平的竞争规则。如果有了足够的信息,该买什么房子应当由他们自己拿主意,量力而行,用不着狗拿耗子,多管闲事。
《价格法》规定政府制定指导价或直接定价的范围是:1、与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格,2、资源稀缺的少数商品价格,3、自然垄断经营的商品价格,4、重要的公用事业价格,5、重要的公益性事业价格。虽然商品房与国民经济发展和人民生活的关系重大,但是不属于资源稀缺商品,也没有自然垄断特征。商品房具有排它性,不是公用事业也不属于公益性事业。无论从经济学理论还是从价格法的角度来看,限制房价的理论依据明显不足。

 

限房价缺乏可行性


取得限价成功的必要条件之一是被限价的商品具有较高的同质性,产品规格比较一致,例如牛奶、面包、电力、交通费用等等。在限价过程中比较容易识别和监督管理。众所周知,商品房不是规范化的产品。地理位置、外部环境、交通、楼层高低、朝向等都会影响房价。政府只能规定某个地块商品房价格的上限,却很难具体规定每套住宅的价格。在这种情况下限房价,要不然是乱点鸳鸯谱,要不然就是流于形式。
商品房限价房无非是想把房地产开发商的一部分利润转移给购房者。显然,出这个主意的人过高估计了政府的管制能力。在住房市场上永远存在着严重的信息不对称。在开发商的成本中有太多的猫腻。迄今为止,政府没有查清开发商的成本(也许是不想查清),既然不了解人家的成本又怎么限制价格?在政府、民众和开发商的多元博弈过程中失败的永远是政府和购房者。
能不能有效地限价,取决于控制的深度。一分价钱一分货,价格永远和质量联系在一起。控制房价只不过是个开头。加尔布雷思指出:“任何有效的价格和工资管制形式都需要一个巨大的管理机构”。限价之后如何监督商品房的质量?由谁来监管?如果要有效地保护购房民众的利益,在控制房价之后必须控制施工质量、建材、后续服务等等。只要走上这条道路就很难刹车,控制了第一个变量就不得不控制下一个。监管成本相当高。停留在中间阶段,只能给寻租创造空间。由于信息不对称,限房价的结果很可能产生一批质量不合格的“豆腐渣”工程。弄了半天还是购房者吃亏。
此外,如果限制房价,那么就必须限制二手房价格,否则必然会有人按照政府管制的房价购房之后再加价出售。对于二手房市场,情况更为复杂。由于使用年限、保养程度、地理位置、建筑质量、房屋结构、朝向等因素二手房的房价千变万化,根本就管不住。硬性规定房价并不能解决房地产市场的问题。恰恰相反,制造了人为的寻租空间。

 

限房价是开倒车


某些官员们偏好控制房价是可以理解的。只要增加控制必然赋予官员们更多干预市场的权力。改革的经验告诉我们,应当政企分开,尽量让市场发挥作用,而不应当让政府过度干预市场。政府应当是市场竞争的裁判员而不应当在担任裁判的同时又扮演运动员的角色。消除贪污腐败的最有效的办法就是削减政府官员在经济活动中的作用,加速改革步伐。
限房价是开倒车。无论出发点是多么良好,最终只能干扰市场化的进程,不仅要付出高昂代价,还会由于贪污腐败而断送一批官员。整顿房地产市场,抑制房价暴涨的要害在于制度建设。制定房地产政策绝对不能“头痛医头,脚痛医脚”。如果有一套健全的市场竞争制度,房价适度波动原本是正常的市场现象。当前,主要是由于土地政策、财税政策和金融信贷政策不健全,使得市场机制不能正确发挥作用,才出现了这么多的乱象。我们应当通过制度创新为房地产市场建立和健全竞争规则,促使竞争更加规范和有效,而绝对不是取消或者限制竞争。
制止房价暴涨符合大多数人的愿望。从表面来看,限制房价是为了保护弱势群体,让老百姓能够买得起房子。限房价的动机是良好的,但是,任何一项政策都有其成本或代价。引进一项新的政策必须考虑它的成本是否超过了其效益,是否还有其他替代的政策,是否能够在长期内有效。限房价只不过满足了一时之需,却可能对长期市场秩序产生负面影响。实际上,限房价在短期内未必能够起到作用,而从长期来看肯定是弊大于利,很可能事与愿违。
限价房可以休矣。

(本文发表于6月18日《中国房地产报》“燕东随笔”专栏)

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