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徐滇庆的经济中国

 
 
 

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徐滇庆   著名经济学家。长城金融研究所所长,美国匹兹堡大学博士,第九届中国留美学者经济学会会长,加拿大西安大略大学终身教授,北京大学中国经济研究中心、西安交大、中山大学、华中理工大、东北财大、江西财大等多所高校兼职教授。在诸多研究民营经济的学者中,因尤其关注对中国民间金融问题的研究,被称为“民营银行之父”。

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徐滇庆: 可导致中国房价下降的七种原因  

2007-08-21 09:45:08|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  徐滇庆: 中国房价下行力量偏弱
   


     在上期专栏里,我提到了房地产价格上涨的几个理由。再看看问题的另外一个方面,即导致房地产价格下降的大致7种原因。

         第一,产业转移。由于产业转移造成局部地区居民大批外移,出现房地产过剩。例如,美国的匹兹堡曾经是北美钢都、第五大城市。在上世纪70年 代,美国钢铁工业走下坡路,大量钢厂关门倒闭,钢铁工人不得不转移到别处谋生。从前,匹兹堡的钢铁工人聚集在莫罗格海拉河谷,如今那里的房屋大量过剩,出 现了好几个几乎无人居住的“鬼区”。这些地区的房地产价格跌得一塌糊涂。由于产业转移造成的房价下跌必然是局部地区的现象。目前中国还没有出现大规模的产 业转移现象,但是今后若干年内这个现象是会出现的。

          第二,环境污染、瘟疫流行、地震海啸等灾害,严重损害居民的生活品质,有钱人纷纷逃离,导致当地房价下降。例如,加拿大哈密尔顿的钢厂排出的烟尘使得周围 房地产价格明显低于其他地区。目前,北京和一些大城市的环境污染问题相当严重,可是人们还是奋不顾身地涌入这些大城市,在人口流动趋势上还很难判断到什么 时候才会出现拐点。

          第三,在经济萧条时期,由于失业率升高,会使房价在短期内下降。例如,在1990年的经济衰退中,美国东北部和西部的房价分别下降了6.8%3.5%。然而,一旦该地区的经济走出低谷,房价就会反弹,甚至超出衰退前的水平。不过在房地产供给弹性较低的地区,即使在经济衰退时期房价也不会下降。美国的硅谷地区在2000年之后遭遇了IT产业泡沫崩溃的冲击,许多信息企业大规模裁员或破产,失业率空前,可是房价非但没有下降反而继续攀升。由于经济基本要素的原因而产生的房价波动是相对温和的,这种波动和经济周期有着一定的相关性。中国房价自2004年才开始高速上涨,眼下还看不出下一个经济萧条期到来的时间。

            第四,利率、税率上升。如果基本经济要素恶化,例如长期真实利率出乎意料上升或者税率发生重大变化,都可以导致房价下跌。中国人民银行曾经数次调整利率, 可惜房地产市场对此的反应并不敏感。中国的税制改革严重落后,在下一步税制改革中有关房地产市场的房地产税、交易税、交易利得税、契税等都必须跟上,这一 条才可能起作用。

            第五,土地政策放松。如果放宽土地控制,增加房地产用地供给,有可能在短期内压制房价上扬趋势。为了应对房价增速过高,北京、上海等大城市在2006年 增加了土地供给量,这对缓解房价飞涨的压力肯定起了作用。但是,从增加土地供给到商品房上市还有相当长的滞后时间,在短期内可能还不能发挥作用。而且,一 般地说,凡是房地产供给弹性比较低的地方,房价波动就比较严重。例如,北京、上海的城区土地资源有限,想增加供给很难,因此房价的波动幅度也就会大于其他 地区。

            第六,政府干预。实践证明,在房地产过热时,如果政府采取紧缩货币政策,或者采取针对房地产投机活动的税收政策,或者直接规定房价涨幅,都能够在短期内比 较明显地压抑房价。但是,政府政策能不能把房价压下来呢?经济理论早已证明,除非政府直接设定房价(如同在计划经济体制下的价格管理),无论是采取货币政 策或财政政策都只能在一段时间内压抑房价。从长期来看,人们的理性预期将在很大程度上抵消政府货币、财政政策的作用。

           第七,遭遇金融危机,泡沫经济崩溃之后,房地产价格会一落千丈。这在日本、泰国、中国台湾等地的房地产市场都已发生过。显然,只有金融危机才是导致房地产 市场崩溃的最主要的威胁。但是,在遭遇金融风暴之后,整个金融体系都崩溃了,老百姓连正常生活都成问题,哪里还买得起房子?

           在列举了影响房价上涨和下跌的要素之后,必然产生这样的问题:到底哪些要素对房价变动的影响最大?如果像开中药店那样列举所有可能影响房价的因素而不加分析,在很多情况下有可能混淆了主要矛盾和一般矛盾,使人无所适从。

挪威的房价从1992年以来上涨了3倍。 在世界各国当中,挪威的房价上升之快可以说是个典型。许多人关注在挪威是否出现了房地产泡沫经济。挪威的经济学家汉宁·加可森和他的同事利用计量经济模型 分析了影响挪威房价的各种要素,得出了一些非常有意义的结论。他们使用的计量经济模型并不十分复杂,却包含了许多变量。这个研究使用挪威近30年 的房价数据分析了各种经济变量和房价的关系,最终得出结论:影响房价的最主要的因素是利率、住宅存量、失业率和家庭收入。由于经济基本要素的变化可以较好 地解释房价变化,因此,说挪威已经出现房地产泡沫的论断是缺乏根据的。当然,挪威和中国国情相差甚远,不能用挪威的结论来套中国房地产市场。但是,挪威经 济学家采用的研究方法很值得借鉴。

             若要分析中国房价走势,绝对不能单凭个人的偏好随意做出判断。影响中国房价的要素和其他国家未必一致,利率、税率等基本要素对房价的作用机理和其他国家相 差甚远。因此,必须针对中国特殊的国情建立经济模型,定量分析房价的走势。在得出结论之前需要做大量非常艰苦的数据收集、整理工作,要掌握确切的第一手资 料。

            虽然我们还不能就中国各地房价的变化态势做出比较准确的判断,但是从整体上来看,不仅推动房价上升的几个因素都存在,而且相当强劲,而导致房价下跌的因素 都不强。因此,我们可以比较有把握地判断,在近期内房价还是处于上升通道。无论是政府官员还是一般民众,对于房价的合理上升都要有思想准备。

徐滇庆搜狐博客:xudianqing.blog.sohu.com

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