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徐滇庆的经济中国

 
 
 

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徐滇庆   著名经济学家。长城金融研究所所长,美国匹兹堡大学博士,第九届中国留美学者经济学会会长,加拿大西安大略大学终身教授,北京大学中国经济研究中心、西安交大、中山大学、华中理工大、东北财大、江西财大等多所高校兼职教授。在诸多研究民营经济的学者中,因尤其关注对中国民间金融问题的研究,被称为“民营银行之父”。

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国24条的制度创新  

2007-08-17 10:00:00|  分类: 燕东随笔 |  标签: |举报 |字号 订阅

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国24条的制度创新

徐滇庆

北京大学中国经济研究中心

 

国务院24号文件给予经济适用房全新的定义。

以前文件中给经济适用房的定义是“具有保障性质的政策性商品住房”。把政策性住房和商品住房混淆在一起,让人无所适从。国24条明确规定经济适用房属于政策性住房,购房人只拥有有限产权。这就从根本上划清了经济适用房与商品房之间的界限。没有边界就没有政策。之所以在经济适用房上出现那么多的弊端就在于没有划清楚这条界限。

实际上,就是因为经济适用房的产权不清而带来了许多困扰。政府豁免了经济适用房的土地出让金,并且减免了应收的税费,实际上将相当大的一块属于全民所有的资产在无形中转移给了购房者。在北京的黑市上一套经济适用房的房号要15万元,这说明在经济适用房中隐含的资产转移起码不低于这个数字。由于经济适用房只能覆盖很小的一组人群,因此,稀里糊涂地将全民所有的资产转移给个别人,对于大部分民众来说就是不公平。在经济适用房上出现的贪污腐败都是冲着这块不清晰的产权去的。国务院24号文件提出的“有限产权论”在理论上杜绝了这条国有资产流失的通道。

产权包含着对资产的使用权、抵押权、交易权以及资产升值的红利索取权等。普通的商品房具有完全产权,自然可以自由地在市场上出售、交易。国24条否定了经济适用房的完全产权属性,为相应的监管措施提供了理论依据。国24条明确规定:购买经济适用房的人只拥有经济适用房的有限产权,意味着还有一部分产权依然属于国家所有。于是,就有理由规定:“严格经济适用住房上市交易管理。购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易,购房人因各种原因确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年,购房人可转让经济适用住房,但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款,具体交纳比例由城市人民政府确定,政府可优先回购;购房人向政府交纳土地收益等价款后,也可以取得完全产权。”

显而易见,政府并没有放弃相对应于土地出让金的那部分产权。这部分产权依然属于全民所有。购买经济适用房的人有使用权,也有自己付费的那部分产权的交易权和资产升值红利索取权。却没有权力来处置那部分仍然属于全民的产权。因此,出售经济适用房时需受到种种约束。经济适用房不住满五年不得直接上市交易。住满五年之后出售经济适用房时还要把当年的土地差价交还给政府。不仅在时间上有所限制,还切断了套购、转手经济适用房,非法骗取土地出让金的途径。

国24条规定,购房人向政府交纳土地收益等价款之后,也可以取得完全产权。这条非常合理,给予购房者以选择的余地。如果在购房时比较困难,今后随着收入的增加提高了支付能力,他们可以补齐土地出让金而取得完全产权,这就和普通商品房没有区别了。显然,当初政府给予土地出让金的补贴是为了帮助穷困户解决住房问题,而绝对不意味着没有原则地转让产权。这对于那些没有购买经济适用房的大多数民众来说是公平的。

国24条明确规定经济适用房的建筑面积必须控制在60平方米左右,由于经济适用房的面积不大,不适合高收入家庭的需求,排除了富裕家庭来套购经济适用房的可能。

总之,国24条比以前颁布的国八条、国六条有显著的进步,包含了一系列制度创新。关键性的制度创新在于明确了免收土地出让金所对应的那部分产权的界定。产权清晰之后,其余的监督、管理政策就有了坚实的依据。在新的定义下,经济适用房有可能成为帮助低收入家庭解决住房困难的一根重要支柱。

 

(本文发表于8月20日《中国房地产报@时评》)

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