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徐滇庆的经济中国

 
 
 

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徐滇庆   著名经济学家。长城金融研究所所长,美国匹兹堡大学博士,第九届中国留美学者经济学会会长,加拿大西安大略大学终身教授,北京大学中国经济研究中心、西安交大、中山大学、华中理工大、东北财大、江西财大等多所高校兼职教授。在诸多研究民营经济的学者中,因尤其关注对中国民间金融问题的研究,被称为“民营银行之父”。

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徐滇庆:房价背后的方法论  

2007-03-20 19:32:09|  分类: 学术专栏 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2004年,全国平均房价猛然上涨14.4%,创下近几年涨幅新高。房价问题成为社会关注的热点,虽然近期有所减弱,但这个问题在中国房地产市场恐怕不会轻易平息。在评估房价的时候出现了许多截然不同的观点,政府官员、房地产商、新闻媒体、还有一些研究房地产的学者纷纷发表意见,众说纷纭,各执一端。有的时候争论相当激烈,可是谁都说服不了对方,往往是混战一场,不了了之。其实,之所以出现如此大的分歧,在很大程度上是因为人们使用不同的方法来估算房价。房价评估方法的混乱使得房地产市场无法建立合理的竞争规则,降低了资源分配效率。

不确定性导致不可知

“横看成岭侧成峰,远近高低皆不同”。从不同的出发点去观察同一个事物往往得出不同的结论。在房地产市场上有供给方(房地产企业)和需求方(购房者),供求双方通过市场交易联系在一起。从市场的角度来评估房价被称为“市场比较法”;如果从购房者的角度来评估房价,人们采用的是“收益还原法”;如果从供给方的角度观察问题则采用“成本估价法”;如果从房地产商投资决策的角度来考虑问题通常采用“假设开发法”。在这四种最基本的房价估算方法之外还有一些其他的估价法,在每一种估价法之内还有一些具体的技术选择。

估算房价有四种方法,这一点都不奇怪。在估算国内生产总值(GDP)的时候起码也有三种估算方法:生产法(Product Approach)、收入法(Income Approach)和支出法(Expenditure Approach)。从三个不同的角度来观察国内生产总值,尽管得出的数据有些出入,但是各有长处,各有各的用处。世界上所有的事物都是矛盾统一体,在房地产市场上也是这样。购房者希望房价越低越好,而房地产商恰恰相反。有的房地产商说,房价问题非常复杂,许多人对此非常反感,认为这些房地产商在蒙人。其实,房价估算并不特别复杂,就是再复杂的问题也能够理出一个头绪来。

之所以房价常常被披上一层神秘的外衣,主要原因在于它的不确定性。一般商品具有流动性,例如,钢材、粮食、汽车、玩具等,很容易从一个地方运到另外一个地方。流动性越强的商品,其市场价格就越容易趋于一致。可是房地产和土地结合在一起,完全没有流动性。因此,全国661个城市,没有两个城市的房价完全一样。由于房地产的地理位置具有惟一性,世界上没有两栋完全一样的房子,再加上住宅结构、面积、朝向、楼层等区别,使得购房者愿意支付的价格区别很大,从而增加了房地产价格的不确定性。

另外,房地产商要在投资之前就对房价作出预测,房地产商作预测的时候也许要早于出售半年到一年。房地产商对房价的估算中包含了很大的主观判断的成分,而市场的变化往往出人意料。这是房价不确定性的另一个来源。

在房价谈判过程中房地产商和购房者是从两个方向出发,若要达成交易,双方都要作出让步,在中间的某一个点上达成购房协议。究竟各让多少取决于双方在价格谈判中的地位。而各方谈判地位的强弱与各自掌握的信息、外部宏观经济环境以及政府政策参与程度相关。虽然房地产商的谈判能力要远远超过一般购房者,然而在谈判中房价的不确定性亦是不言而喻的。

由此可见,房价的估算具有相当大的不确定性。通常人们估计出来的是房价的均值(Mean),真实房价可能分布在一个很宽的区间(Interval)之内。

有没有一个比较准确的房价呢?因为估算房价的出发点不同,再加上房价具有较大的不确定性,所以不能说某个房价是惟一“正确”的,也不能说某种估价方法是绝对正确的。在讨论房价或估计房价走势的时候,首先要弄清楚,是站在什么人的角度来讨论问题,依据的是哪一种房价估算法。

剖析四大评估方法

市场比较法。在评估房地产价格的时候,人们会自觉或不自觉地将这项房地产和它周边的房地产价格作一比较。按理说,如果住宅的效用相近,那么房价理应差不多。合乎逻辑的做法就是拿类似房地产作为定价的参照系。购房者常常多看几处住宅,然后“货比三家”,在价格相等的住宅中选取效用最高的,或者在效用相近的住宅中选择价格最便宜的,从中挑选出自己最中意的一个。这就是市场比较法所依据的替代原理。

市场比较法的优点是具有很强的现实性,适用范围宽,简单明了,易于采用。但是,必须弄清楚市场比较法的使用范围。采用市场比较法有三个必要条件:

第一,需要收集大量、正常的房地产交易数据。也就是说,要求房地产市场比较发达,有相当大的规模,有较长的历史。如果在某个地区房地产交易量很少,缺乏可供比较的先例,那么市场比较法可能出现较大的随意性或偏差。有的城市虽然已经积累了几万个房地产交易数据,可是,一旦按照比较严格的标准进行分类,每一个样本的空间仍然不够大。如果样本空间偏小,那么具有一定置信度的区间就很宽。假若置信区间的上下限之间的距离拉得很开,讨论房价时就失去了判断标准。

第二,使用市场比较法隐含着这样一个假设:在房地产市场上不存在垄断或者寡头垄断,即市场比较法的使用前提是充分竞争。

第三,采用市场比较法必须要求房价相对稳定。在市场比较法中,房地产商估计的房价取决于他们对市场走向的预期。如果房地产市场比较稳定,那么房地产商会在当前房价的基础上加上一定的通货膨胀率设定房价。如果市场不稳定,房价暴涨暴跌,那么采用市场比较法的困难就很大。在出现房地产泡沫的时期,采用市场比较法有可能高估房价,放大房地产泡沫。在这种情况下,市场比较法完全丧失了用武之地。

收益还原法。按照房地产未来的收益来估计房价的做法称为收益还原法。收益还原法的基础是理性预期理论。首先估计房地产在各个时期将要取得的纯收益,然后采用适当的还原利率将纯收益折算到现在,各个时期收益的总和就是房价。如果在未来的纯收益和还原利率这两个环节上没有异议,那么收益还原法是最理想的房价估计法。收益还原法关注房地产的未来收益超过其成本。

使用收益还原法的第一个困难来自于如何选取合理的还原利率。对于不同的投资者来说,这个利率的选择标准有所不同。对于购房居住者来说,这个还原利率就是银行存款的利率,也就是资金的机会成本。当期的利率好说,困难在于未来利率的不确定性,利率的变动给还原利率的计算带来了不确定性。

第二个困难是如何计算纯收益。在计算纯收益时,由于租金往往是在前期就通过租约固定了下来,在一般情况下银行利率和住宅折旧率变化不大,因此,最大的不确定因素就是住房价值的增长率。在房地产市场异常繁荣的时期,人们对房价的乐观估计提高了预期的纯收益,由于纯收益上升,房价自然也随着上升。

事实上,人们的预期往往随着外部环境而变化。倘若在某些时期房价突然暴涨,再加上新闻媒体的炒作,许多人会随着潮流改变他们对住房增值的预期。在这种情况下购买住房看起来要比租房合算得多,从而越来越多的人由租房改为购房。这部分解释了为什么房地产市场比较容易受到投机风气的影响。

成本估价法。采用成本估价法看起来比较简单,建造成本加上各项税费和正常的利润就是房价。成本估价法特别适用于房地产交易较少,无法采用市场比较法的情况,非盈利建筑物由于很少有交易实例或者不能交易,也往往采用成本估价法。对于新建造的住宅来说,这个计算方法简单明了,直接了当。可是,许多房地产商最不喜欢的就是这个成本估价法,因为被加数中有两项见不得阳光,即开发商的利润和行贿成本,如果说房价的构成很复杂,也主要是这个原因。

假设开发法。房地产商在决定是否开发一个项目之前,首先要估计出它的销售价值,然后扣除正常的土地开发费用,勘察、设计费用,建筑施工费用,销售费用,资金成本(利息),税金等,最后扣除地价,剩下来的就是房地产开发商预期的利润。倘若这个利润是房地产商认为能够接受的,他们就会积极投入这个项目。否则,房地产商是无论如何也不会接手这个项目的。预先估计房价,然后再决定是否开发,这样的房价估价法称为假设开发法。假设开发法经常被用于房地产开发项目的可行性分析。

在开发商准备投资某个项目之前,他们必须要估算出来地价。有经验的房地产开发商对于建筑费用、销售费用、资金成本、应缴纳税费等项成本早已心中有数。房价扣除开发成本之后就剩下两大块:地价和利润。地价高了,利润就降低。如果利润低于某个水平,房地产商或者放弃这个项目,或者改变原来的设计预想,增加楼层,改变建筑物用途,使得这个项目有利可图。如果说房地产商有什么商业秘密的话,最高的商业秘密就是他们可接受的利润标准。有的房地产企业对外声称他们在某个项目中,特别是在经济适用房项目中根本就没有赚到钱,也就是说,利润率等于零。倘若如此,这些房地产公司都应当被树立为雷锋式的企业。在房地产商对一个开发项目感兴趣的时候,他们预期的利润率绝对不会轻易示人。他们最终实现的利润率究竟是多少,这正是我们需要认真研究的课题。

除了上述的房价评估方法之外,还有一些其他的估价办法,例如购买年法、长期趋势法、残余估价法以及在成片开发的时候采用路线价估价法等等。尽管这些方法在估价的技术上有所增减,但是基本原理仍然没有超出以上四个基本类型。

被屏蔽的真相

敢说,是中国房地产业的一大特点。不仅某些研究房地产的学者们敢于大胆预测,不少房地产老板也经常妙语惊人。新闻媒体自然不会放过这样的机会,动不动请几位房地产老板和学者来PK一顿。可惜,往往是各说各话,看起来很热闹,却没有一个明确的结论。究其原因,除了他们使用的术语在定义上存在歧义之外,在很大程度上是由于他们采用了不同的房价评估方法,各取所需。

房地产商偏爱市场比较法。对于老百姓来说,房价的不确定性非常高,可是对房地产商来说,由于在不少地方大房地产商形成了具有寡头垄断性质的价格联盟,当地的房价早已被他们操纵于股掌之中。在房地产市场信息严重不对称的情况下,使用市场比较法绝对有利于房地产商。如果听到房地产商大谈市场需求是如何旺盛,他的楼盘是如何经济实惠,千万不要轻信。请他们解释一下房地产市场竞争是否充分,他们提供的信息是否可靠,同时,不妨请他们用其他方法来评估一下房价,看看是否能够得出同样的结论。

收益还原法倾向于购房者的利益,站在购房者的角度来考虑未来的纯收益。可是,购房者在房地产市场上永远是弱小一方。购房者人数虽多,却高度分散,每一个购房者的经济实力有限,不可能收集足够的信息来分析未来各期的收益,对未来收益的预测具有很大的不确定性。老百姓在判断买房还是租房的时候,很少有人能够根据未来收益的折算值来做出比较准确的判断。收益还原法在理论上是正确的,但是除非房地产研究机构按照这个方法替老百姓做些研究,否则,收益还原法帮不了一般购房者的忙。

假设开发法最适合房地产商的地产开发业务。房地产商先估计出房价,然后倒扣各项费用和预期的利润,如果剩余的空间超过地价则投资开发这个项目,否则放弃。假设开发法已经很清楚地揭示了房价和地价之间的关系:是房价推动了地价,而不是地价决定房价。在有关房价的辩论中房地产商不愿意涉及假设开发法,因为他们绝对不愿意让别人知道他们预期的利润到底有多少。

成本估价法也许是最客观的房价评估方法。成本估价法是税务局征税,国土管理部门、工商管理局收费的依据。会计师最喜欢成本估价法,这是他们的用武之地;恐怕房地产商最不喜欢的也是成本估价法,倘若一笔一笔账都算个清楚,哪里还有暴利空间?可是,要算清楚账绝非易事,不仅需要专业训练还要耗费时间和金钱。一般老百姓既没有自己算账的能力又没有钱来聘请会计事务所,所以成本估价法再好也帮不上平民百姓的忙。

如果有哪位学者要同房地产商辩论房价问题,是不是先下点工夫,抓住几个房地产项目,按照成本估价法的要求解剖麻雀,看看房地产商在这些项目上到底获得了多少利润、是否合理、是否纳税?倘若做好了这些功课,恐怕没有几个房地产商还敢来PK了。目前,人们常常批评学风浮燥,房价问题的辩论大概再次证明了这一点。

不过,话又说回来了,要采用成本估价法来研究房价,不仅需要政府的参与,需要费用上的支持,还需要很大的勇气。如果通过成本估价法只是纠正了一些偏差,那么还好说。但如果算出来的缺口很大,那么只有两个可能:一是房地产商为逃税隐瞒高额利润,是要请老板去坐牢的;另一个可能则是地方某些官员的贪污腐败,也是要坐牢的。可以想见,使用成本估价法剖析房价的阻挠力量还是很大的。

在房价辩论中如果不弄清楚参与各方究竟依据哪一种房价评估方法就急于发言,肯定抓不住要害,最后稀里糊涂打一场乱仗,给别有用心的人制造浑水摸鱼的机会。

要当心啊,在房价评估方法的背后隐藏着非常复杂的利益之争。

(作者系著名经济学家、加拿大西安大略大学终身教授)

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