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徐滇庆的经济中国

 
 
 

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徐滇庆   著名经济学家。长城金融研究所所长,美国匹兹堡大学博士,第九届中国留美学者经济学会会长,加拿大西安大略大学终身教授,北京大学中国经济研究中心、西安交大、中山大学、华中理工大、东北财大、江西财大等多所高校兼职教授。在诸多研究民营经济的学者中,因尤其关注对中国民间金融问题的研究,被称为“民营银行之父”。

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徐滇庆:制度创新,规范房地产市场  

2007-03-20 19:27:09|  分类: 媒体访谈和报道 |  标签: |举报 |字号 订阅

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主持人:下面有请北京大学经济研究中心教授长城金融研究所所长徐滇庆先生发表主题演讲,演讲议题:制度创新,规范房地产市场。

  徐滇庆:感谢主席,各位女士、先生早上好,今天很荣幸可以再次来到博鳌论坛,我记得去年,我也来了一次,并且还搬了一个黑板在台上讲了很多的房地产的供给需求曲线,会后很多的与会代表问我一个问题,当时我就承诺,我说等我回去将我了解的国际上对房地产研究的最新的基础知识和理论,做介绍并且写一本书,经过一年的时间,高兴的告诉大家,书已经写完了,但是遗憾的告诉大家,中国机械出版社要到七月下旬才可以印刷出来,否则在本次会议上就可以将书送给大家。

  本次讨论中国房地产政策的问题,恰好是在国六条和九部委的十五条颁布后,我非常赞成赵晓先生讲的,新政是对房地产业长期稳定的发展,起到拨乱反正的重要文件,所以我对非常房地产业的发展持乐观的态度。希望通过今年宏观调控能够使得房地产业取得长期稳定发展的大好形势。

  下面我想就,房地产政策的问题谈一些粗浅的看法,抛砖引玉,引起大家的讨论。第一,房地产宏观调控的关键,在于制度创新。自2004年以来,房地产业的混乱,在很大程度上归咎于政府的政策没有到位,因为制度不健全,再加上房地产商和地方政府的利益冲动,最终导致房价保障,实践证明好的房地产政策可以维护市场竞争秩序,提高生产效率和资源分配效率,增进在竞争基础上的公平。

  一个不好的政策,可以将好人变坏,将房地产市场变成少如富人的投机乐园,房地产政策应该兼顾增长与民生,效率与公平。针对市场失灵设法修补和恢复市场竞争秩序,而不是扼杀市场的秩序,除了监管成本外,还会对监管程序带来扭曲,带来整个机制和效率扭曲,过渡的行政干预可以管一时,但是导致房价报复性的反弹。

  根据2006年经济秩序,国内房地产的需求非常旺盛,资金拥有超级流动性,正如刚才赵晓先生说的,目前的银行存查高达10万亿,有这么多的资金托着,国内有很强的真实需求,不会在短期内出现房价崩溃,去年有人断言房价崩溃,甚至说十月份就出现,现在也没有出现,根据我们认真的分析,短期内房价崩盘的现象也不会出现的,尽管局部地区的房价出现波动,从全国的情况来看,房价将继续保持上升的态势,高房价不等于泡沫经济。说中国已经出现了房地产泡沫经济,全国的房价大幅度上升,缺乏理论的基础,即使房价不会大跌,房价暴涨也不是好的事情。暴涨的背后存在贪污腐败和偷税漏税,预防房价暴涨是抑制房地产的投资机会。房价上涨过快,泡沫经济才会对金融经济造成伤害,切断房地产泡沫泼向银行的祸水。房地产危机导致的金融危机才是我们的心头大患,如果我们放松警惕,亚洲邻国曾经出现的危机就在我们的大门口徘徊。我的书介绍了台湾、日本、泰国、香港和海南的房地产泡沫,这些经验教训我们必须认真的吸取。

  通过政府转移支付帮助弱势群体,对于低收入家庭来说,租房都比较困难,更谈不上购买房屋。所以说土地出租应该用来建设廉租房或者是福利房,让贫困户有房可居住。

  最近有人说,经济适用房,这个争论我认为很奇怪,为什么现在还没有终止,提出经济适用房的出发点是好的,但是经济适用房没有合理的分配原则,推行经济适用房肯定是事与愿违的,需要帮助的中低收入家庭太多了,只能帮助其中很小的部分,如何分配,这个原则如果不解决,最后一定是搬起石头砸自己的脚,这样对没有得到经济适用房的群体就不公平,经济适用房应该帮助拆迁户以及警察、护士等社会低收入的群体,应该采取货币补贴而不应该采取实物的补贴,政府的转移支付和市场交易混杂在一起,就会产生贪污腐败和社会新的不公平。

  房地产需求可以分三类,正常的需求,投资需求,被动的需求。政府政策中,无比明显的区分,不同的需求,应当保护居民购房的正常需求。不仅不能打压,还要鼓励,这是内需的主要的部分。

  要通过财政税收政府和信贷的政策,抑制投机的需求,有计划的管理因公共工程城市改建,拆迁导致的被动需求。这三个需求是应该区分开的,采取不同的政策。当前,空置率居高不下,浪费了大量的资源,引起的群众的不满。空置有两种,一种是已经出售的空置,还有一种是在开发商手中的资源,就是两种,一种是卖出去的,一种是没有卖出去。为了降低已经卖出去的,应该加快的征收物业税,不要看到很多小区的灯都没有开,就说这些人是为富不仁,购买了几套房屋,别人已经购买的房屋,讲这些话是没有用也没有根据的。

  就像有的人购买100双鞋,放在家里,只穿三、五双,你拿他们怎么办?办法是有的,房地产的土地是稀缺资源的,所以我们应该征收物业税,全世界的国家都在征收,中国这个问题拖延了很久,最近要征收物业税,这说明政府进步了。

  征收物业税可以显著的降低空置,购买多少套房屋不犯法,不交税是犯法的。是否会影响中低收入家庭,我们可以给中低收入家庭的每一个人给予30平方米的免税额度,这样中低收入家庭就可以不受开征物业税的冲击。

  为了降低第二种空置率,就是房地产商手中的空置,大家批评这是开发商为富不仁,囤积房屋抬高房价,我认为房地产有权进行各种营销策略,它的营销活动是受到法律保护的,没有可以指责的,指责也是没有用的,问题是检查空置率高的房地产的资金来源。因此,必须严肃金融纪律,查处违规放贷的银行负责人,切断违规资金的来源,从而抑制囤积,严格土地出让金的收取,规范住房销售行为,只要可以做到这一条,就可以有效的降低房地产手中的空置房屋。任何事情都要依法办,没有法的事情抒发感情的指责是不起作用的,空置率的问题,严格金融秩序就会发生效果,目前的房地产商资本负债率超过了70%,所以要考虑他们资金的来源是否合法,如果是合法的,那么他们的营销策略由他们决定,如果资金是不合理的,不是处罚开发商,而是银行的行长。

  土地闲置是房地产价格暴涨的原因,开发商的产品应该有高、中、低,如果不对住房市场进行有效的区分,在土地的招拍挂中,看起来是公平的,实际对广大的消费者是不公平。如果不在高、中、低不同市场竞争,就不能保护不同收入者的需求。

  所以要严格执行国六条中的户型的要求,任何情况下都要保护中低住房者的需求,他们的利益放在首位,将大多数人的利益放在首位。如果在2006年可以做到70%的新建住宅在90平方米以下,全国的房地产价格指数就会明显的下降。

  有两个概念,一栋房屋在剩下的2006年房价会上升的,如果将房地产的供给机构调整后,全国的房地产价格就会下调了。因为出现了二、三千元的房屋,对中低家庭来说是福音,这是公平合理的。世界各国范围内,例如新加坡、香港都做到了,我们也要这样做,这不是政府对市场的干预,而是保障所有人有购买住房权利。

  2005年因为这方面的失误,使得90平方米以下的住房只有22%,在北京、上海、广州大城市,基本上没有小户型,现在的国六条进行了拨乱反正,虽然细则还有欠推销,但是目前来看,必须要执行,即使有所松动,也要认真研究后,在没有得出新的原则下,在2006年必须严格执行70%比例的90平方米户型的规定。

  利用土地批租数量进行调整,只能在不得以的情况下使用,正常的情况下要保证土地批租数量的问题。

  税制改革后,造成房地产混乱的原因,大致有三个部分:

  取得阶段、保有阶段和转让阶段的税收。

  当前房地产涉及的税种多,税收征收难度大,税源控管流失严重。必须加强对房地产税收政策的严重,加大监管力度。房地产税制改革的力度,对保有制度征收能源设,对转让阶段征收交易增值税。如果购买了一套房屋花费100万元,三个月卖了120万元,得了20万元,这就属于增值税,就要交税的,企业生产的产品有所得,要交企业所得税,个人要交个人所得税,为什么买卖房屋就可以免除所得税,如果你因为买卖房屋得了20万元,交给政府6.6万元,按照企业所得税的33%交,自己得14万元也是不错的,为什么不交。交易税是为了遏制投机活动的,投机通常发生在交易活动中,因此增加交易成本,就可以压缩炒房的空间,是抑制炒房的有效手段,我们必须情形的认识到,目前的房地产市场中的二手房并不活跃,没有必要的夸张房地产的投机需求。

  另一方面我们必须高度警惕房地产的投机活动,坚决采取一系列的政府财税政策,抑制房地产的投机行为,有必要对房地产交易中的增值部分征收所得税,如果购买住房自己居住不足五年必须征收全额的营业税,这在学术上叫做脱征税,通过这些方式抑制投机,炒房不犯法,投机犯法。

  国六条规定,购买90平方米以下住宅的放贷首付是20%,提高了大户型的首付标准,体现了对不同居民收入的需求,约束了投机需求,今后的放贷政策应该具有较高的随机性和灵活性。

  房地产市场的一大特点是信息严重不对称,政府重要的公共职能要通过有效的监管,降低信息不对称,降低民众取得真实信息的成本,保障广大购买者的利益。

  现在有人说,房价成本是房地产商的隐私,并且引用公司法说,应该保护隐私,认为公布房价成本调查房价成本是违法的,这种看法是完全错误的,是荒谬的,因为公司法规定的,信息和定价权的基础就是完全竞争市场,在经济学原理中,非常清楚的规定了,市场分为四类:

  充分竞争立场、垄断竞争市场,寡头垄断市场和、垄断市场。中国的房地产不属于自由吸引度的市场,中国的盲目性市场是寡头垄断市场,所以政府的监管要做的,世界各国都做了,中国也不例外。

  要尽快的澄清监管房价成本,防止某些利益集团,利用资金、信息以及社会地位的优势,扭曲竞争环境,导致社会不公平,房价成本信息的公布,有助于房地产信息秩序,恢复房地产企业的秩序,有利于建立互助互信的体系,政府应该自主研究机构,为购房者提供客观准确的信息。

  外资的进入有助于房地产的市场的发展,也会家中投机。加强对房地产市场的监管和调研,在今年年底中国加入WTO五年后,必须要做到这一条。

  国六条在财政税收政策和土地政策上作出了贡献,迈出了很重要的一步,当前就是要落实这些规定,在实践中进一步的发展和完善这些政策,逐步的建立适合中国国情的规章制度,尽快做到有法可依,有章可行。以上意见仅供大家参考,谢谢大家。

  主持人:徐教授从国际的经验,以及对中国本土市场深入的洞察,给了我们非常深刻的观点,我很难在短时间进行概括。核心上对大的做法给出了意见,例如房价,核心的意义,在于对房地产行业的修整,更周期的是预防房地产风险转向金融风向。帮助穷人的具体措施,包括对廉租房和福利房的提出以及经济适用房的操作和意见,给出了高度的重视。

  刚才的徐教授不单谈了高度的问题,也给出了若干技术层面的建议和具体的措施,包括了对市场如何区分三类需求,给予不同的政策处置,正常的需求、投资、投机的需求,被动的需求,都有不同的方法,对空置房的处理,对于高、中、低住房,如何从土地批租的价格控制,改变供给结构。对房地产收受、放贷以及市场信息、外资进入等都提供了积极的建议,感谢徐教授国际的视野。

 

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