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徐滇庆的经济中国

 
 
 

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徐滇庆   著名经济学家。长城金融研究所所长,美国匹兹堡大学博士,第九届中国留美学者经济学会会长,加拿大西安大略大学终身教授,北京大学中国经济研究中心、西安交大、中山大学、华中理工大、东北财大、江西财大等多所高校兼职教授。在诸多研究民营经济的学者中,因尤其关注对中国民间金融问题的研究,被称为“民营银行之父”。

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为降低住房空置率 徐滇庆称应痛断房地产商赌资  

2007-03-20 19:00:09|  分类: 媒体访谈和报道 |  标签: |举报 |字号 订阅

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中华工商时报记者 刘黄

  住宅高空置率症结在于金融监管不到位

  日前,经济学家徐滇庆撰文指出,严肃金融纪律,是降低住房空置率的可行办法,银行应痛断房地产商“赌资。

  
  居高不下的住房空置率和高涨的房价,近来成为学界关注的焦点。徐滇庆说,住宅空置本身并不构成金融风险,风险在于开发商手里的银行贷款。表面上,空置率过高的问题发生在房地产市场上,说到底,症结在于银行的风险监管没有到位。

  徐滇庆认为,没有卖不出去的房子,只有卖不出去的价格。空置率偏高,一方面是住宅的结构问题;另一方面是房地产商有意控制一些房子不卖,最简单的方法就是标一个天价,让一般人望而却步,既抬高了空置率,也抬高了房价。而房地产商囤积居奇的目的是为了谋取最大利润:如果他们预期房价会迅速上升,最佳对策就是将盖好的住宅推迟出售。房价上涨的部分不仅能够覆盖空置成本,还能够带来超额利润。所以,空置率上升在一定程度上反映了房地产商对房价的预期。徐滇庆说,在三年前,大概只有少数房地产商敢于冒这个风险,结果他们赌赢了。房价上涨带来的收益远远超过了空置成本,有些房地产商获得了暴利。越来越多的房地产商懂得了发财的诀窍,也开始囤积住宅,在这种情况下,空置率怎么会降得下来?

  徐滇庆认为:在市场充分竞争的情况下,房屋空置率属于一种市场现象,如果开发商完全用自身的资金来开发房地产,房价太高,购房者拒绝购买,那么,房地产商手中的住宅积压到了一定程度,就会遭遇流动资金的约束,要么停止新建项目,要么降价出售。只要没有出现市场失灵,通常用不着政府干预,市场机制能够解决这些问题。如果房地产商的银行贷款不能够按时还本付息,也不用着急,通过追债和拍卖就可以解决问题。但事实上,中国目前的房地产市场处于寡头垄断局面,某些房地产商有强硬后台并且和银行的官员勾结在一起,完全背离了市场竞争规律。某些房地产商的目标是攫取最大个人利益,而不考虑国有资产或银行贷款的损失,建好的住宅标个高价,并不急于出售,当资金链紧张时,通过向银行借新债还旧债,又可以拖上一阵。只要能够源源不断地从银行得到新的贷款,空置时间再长,房地产商也拖得起。

  由此可见,房地产商敢于囤积住宅、抬高空置率,要害在于他们能够维持资金链的连续性。银行不敢认真催促还贷,更不敢将房子拿过来拍卖。显而易见,在房地产市场上,市场机制失灵了。这些房地产公司可以动用国家资金(或者银行资金),而且不用为资金的损失负责,并不是真正市场机制下的“企业。徐滇庆指出,当前,中国房地产企业的资产负债率高达75%以上,他们的资金来源又集中于银行贷款。一旦房地产公司出事,自然威胁到了银行的安全。表面上,空置率过高的问题发生在房地产市场上,说到底,症结在于银行的风险监管没有到位。如果要追究责任的话,主要是银行没有严肃执行信贷风险政策。事前明知某些房地产企业的资产负债率太高,银行为什么还要发放贷款?事后明知贷款有风险,为什么不敢痛下杀手?银行的失职造成了房地产商的有恃无恐。而空置率反映出的是某些房地产企业和银行之间瓜葛不清,再次证明国有商业银行的产权制度改革远远落后于时代。如果听凭房地产商借助于银行的资金炒出泡沫经济,一旦泡沫经济破灭,银行首当其冲,不良贷款迅速上升,最后势必将整个国民经济拖进危机。

  因此,徐滇庆指出,要严肃金融纪律,在房地产商没有还清贷款之前一律不再提供新的贷款,对于那些依靠银行贷款的房地产企业,使他们的资金链绷得越来越紧,可迫使房地产商降低房价。这样,不仅达到了降低空置率的目标,还降低了房价上涨的幅度。

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