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徐滇庆的经济中国

 
 
 

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徐滇庆   著名经济学家。长城金融研究所所长,美国匹兹堡大学博士,第九届中国留美学者经济学会会长,加拿大西安大略大学终身教授,北京大学中国经济研究中心、西安交大、中山大学、华中理工大、东北财大、江西财大等多所高校兼职教授。在诸多研究民营经济的学者中,因尤其关注对中国民间金融问题的研究,被称为“民营银行之父”。

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漂移不定的房地产政策  

2007-11-05 21:25:23|  分类: 随笔杂谈 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房价、板砖和其他(之十四)

 

漂移不定的房地产政策

  徐滇庆搜狐博客:http://xudianqing.blog.sohu.com/

老实说,我不大敢得罪网友,就像对自己的学生一样,作为一个老师,我总觉得好像欠他们什么一样。如果他们对有些问题产生误解,多半是我们这些当老师的没有 教好。可是,我对政府官员就不那么客气了。特别是看到那些缺乏水平、颠三倒四的政策文件,气就不打一处来。倒不是说我有多么高明,事实上我犯的错误并不比 别人少,今后还要努力争取做到知错必改。好在我不过是一个教书匠,人微言轻,就是说错了也只不过是一家之言。可是作为政策制定者,身居庙堂之高,每下一个 文件都关系到亿万民众的切身利益,难道不应当对他们有更高的要求吗?我在深圳的讲话中批评“现在很多政策制定者经济学没毕业”,有的网友将之总结成“房地 产六论”之一。也好,让我们来系统地回顾和总结一下房地产政策的得失。

在改革初期,摸着石头过河,是没有办法的办法。经济改革开放是前无古人的伟大的尝试。没有先知先觉,没有现成的经验,只能摸索着前进。可是摸了这么多年,究竟我们想要一个什么样的住房体系还没有搞清楚,就有点不应该了。

既然是政府政策,最基本的要求就是要有一定的稳定性。如果政策漂移不定,朝三暮四,既不能取信于民,又无法贯彻实施,这样的政策很难得到好评。

在1998年国发23号文件中规定“建立和完善以经济适用房为主的住房供应体系,其目标群体是中等收入和低收入家庭。大约占全社会家庭总数的70%。”当时很明确地把经济适用房当作住房供应体系的主力。

五年之后,国发[2003]18号文件作了一些修改。“经济适用房是具有保障性质的政策性商品住房。其目标群体是中等偏下收入和低收入家庭。大约占全社会 家庭总数的30%。”政府政策的重点从“以经济适用房为主”变成了以普通商品住房为主。经济适用房的目标群体由全社会家庭总数的70%下降为占30%左右 的“中等偏下和低收入家庭”。在这个文件中经济适用房拥有政策“保障性质”的同时又属于商品住房。把市场和计划捏和在一起,逻辑混乱,反映出该政策还带着 计划经济的烙印。

2003年以后实行全面的土地“招拍挂”,价高者先得。从此地价节节上升。开发商取得高价土地之后全盖高挡住房,结果,在一些大城市中新建的商品房几乎全是高档豪宅。开发商优先考虑少数富人对高档房的需求而置多数民众于不顾。房价飞涨,怨声载道。

2005年出台“国八条”,2006年又来了一个“国六条”。限价房引起的争论尚未平息,又出来一个“经济适用房管理办法”。2007年又出来一个新的提 法:建立商品房、限价房、经济适用房和廉租房四个层面的住房供应体系。政策制定者的基本用意是给高收入家庭提供商品房,对中等收入家庭提供限价房,对中低 收入家庭提供经济适用房,对低收入家庭提供廉租房。看起来这一设计似乎照顾到了各种群体的利益,各种收入家庭各得其所。可是,这个设计有三个大缺陷:第 一,没有从产权意义上界定经济适用房的性质,第二,没有规定如何划分购买限价房、经济适用房和廉租房之间的界限。第三,没有弄清政府在房地产市场上应当起 到的作用,角色混淆。结果,按下葫芦浮起了瓢,房地产市场的混乱非但没有终结反而越来越乱。

为了抑制房价暴涨,头痛医头,脚痛医脚,今天出台一个政策,明天再出一个政策。且不论是否得当,这些政策犯了一个大忌就是缺乏内在的逻辑,缺乏连续性和稳定性。近年来,房地产市场乱象丛生,房地产政策的漂移不定是一个重要的原因。

政策越整越多,越来越复杂,让人眼花缭乱,无所适从。引起混乱的原因之一就是制定政策的出发点并不清晰,没有从理论高度上琢磨明白这些政策的理论基础。看起来,在出台新政策之前是不是先整理一下思路,探讨一下房地产政策的出发点。我们到底想要一个什么样的住房供应体系?

通常政府作用被称为“看得见的手”,而市场机制被叫做“看不见的手”。改革开放28年的历史已经反复证明,只要是市场能解决的事情,就应当交给市场。除非 市场失灵,政府才有必要出面干预。政府在经济发展中的主要作用就是提供国家安全、法制基础;提供稳定的宏观环境(例如,稳定的货币供给、物价、合理的利率 和汇率);保护资源和环境;反对垄断,维护公平的市场竞争秩序;照顾缺乏竞争力的弱势群体。我不赞成极端的经济自由主义,好像市场万能,什么问题都可以交 给市场解决。住房是民众生活的必需,如果片面地只讲竞争就很可能让低收入群体无房可买,让弱势群体流离失所。政府必须在鼓励市场竞争的同时担当起照顾穷人 的重担。

在经济学中效率和公平是一对永恒的矛盾。政府住房政策的目标应当清楚地分为两个部分:第一是鼓励竞争,提高效率,多劳多得,第二是照顾弱势群体,促进社会公平。

因此,必须搞清楚,应当鼓励哪些人投入竞争,哪些人属于应当照顾的弱势群体?前些时候,几乎所有关于住房政策的文件都强调“要帮助解决中低收入家庭解决住 房问题”,导致住房市场混乱的根源,追根究底,很可能就在这里。针对着中低收入家庭提出了限价房和经济适用房。我们需要认真琢磨一下,很可能在经济适用房 和限价房政策中把追求效率和促进公平这二大目标混淆在一起,画虎不成反类犬,弄成了四不像。最后,该照顾的对象没有照顾好,反而把大量国有资产稀里糊涂地 送给了不应该送的人。出于一片好心制定的经济适用房政策变成了挂羊头卖狗肉,寻租腐败的载体。

正如郭树清所指出的那样:“住房制度改革的基本方向是完全正确的,必须坚持。现在存在的许多问题并不是市场化造成的,而是市场发育不够,改革不彻底造成的”。[1]我们有必要认真反思房地产政策。

改革方针要明确。房地产政策要实现的目标应当是让民众:

买不起大的,买小的,

买不起新的,买旧的,

买不起贵的,买便宜的,

买不起,租得起,

租不起,政府白给你住

为此,具体的政策建议有:

第一,通过廉租房保障穷人的居住权利,照顾社会弱势群体。

第二,废除经济适用房和限价房,反对贪污腐败、逃税漏税和非法暴利。

第三,在土地政策上实行有效的市场区隔,坚持用70%以上的土地盖90平方米以下小户型住宅的规定,为民众提供多种选择。

第四,通过税制改革,完善在交易和持有环节上的房地产税收政策,发展、健全二手房市场,抑制房地产过度投机活动,防范房地产泡沫导致金融危机。

第五,规范房地产市场竞争秩序,严格执行房地产企业35%的资本充足率规定,反对房地产企业的垄断暴利。

 

 

 

  徐滇庆搜狐博客:http://xudianqing.blog.sohu.com/


[1] 参见2007年3月19日,《中国房地产报》。

 


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