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徐滇庆的经济中国

 
 
 

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关于我

徐滇庆   著名经济学家。长城金融研究所所长,美国匹兹堡大学博士,第九届中国留美学者经济学会会长,加拿大西安大略大学终身教授,北京大学中国经济研究中心、西安交大、中山大学、华中理工大、东北财大、江西财大等多所高校兼职教授。在诸多研究民营经济的学者中,因尤其关注对中国民间金融问题的研究,被称为“民营银行之父”。

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纠正地产十大错误概念(三)  

2006-07-17 14:36:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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(7) 房贷门槛

有的学者在会议上建议降低按揭贷款的门槛。他说,如果我要买套100万元的房子,而手里只有15万元,就买不成了。他建议降低按揭贷款门槛,刺激消费,大家都可以买房子。由于类似的言论很能迎合部分民众的心理而颇受欢迎。

有人反对说,不能降低房贷门槛,应当将房贷首付标准上升到50%。升高房贷门槛可以约束需求,降低房价。

两种说法针锋相对,孰是孰非?

设置按揭贷款首付门槛是为了保护银行信贷安全。之所以将按揭贷款的门槛设定为20%,是因为要将银行房贷遭遇市场风险的概率纳入可控制的范围之内。在任何社会中,储蓄者是民众的大多数,而购房者的数目远远低于储蓄者。保护银行信贷安全就是保护广大的储蓄者。建议降低按揭贷款首付比例看起来照顾了某些购房者,实际上损害了广大储户的利益。这位教授的错误非常明显。如果手中只有15万元,那么就买套75万元的住宅,何必非要超出自己的能力,买套100万元的住宅?如果嫌房子不够大,那么好好工作,多赚点钱,将来换套大的。超出自己购买力的消费本来就是不合理的,怎么反而堂而皇之,理直气壮起来了?
提高房贷首付,在名义上似乎可以降低银行房贷遭遇风险的概率。在正常情况下,房贷首付20%已经将风险概率降低到0.5%以下。再降低一些,在统计上已经没有意义了。不过,提高首付标准却伤害了对房地产的正常需求。依靠房贷购房者大多是普通老百姓。当前应当鼓励内需,绝对不应当压抑他们的正常需求。

勿庸置疑,提高首付标准确实可以抑制房地产投机。如果某投机者有100万元,当首付标准为20%的时候,他可以炒作5套房价为100万元的住宅。如果首付标准提高到30%,他就只能炒3套了。尽管如此,由于炒作房地产的投机者往往有较为雄厚的资金,他们并不在乎首付高低。除非房地产业已经出现了比较严重的倒买倒卖,投机风相当严重,否则用不着提高首付。

(8) 空置率

国内的媒体在讨论房地产问题时经常涉及到空置率。

什么是空置率?很遗憾,在经济学辞典上居然找不到它的标准定义。目前在学术界、房地产业和新闻媒体上流行的空置率定义存在着严重的歧义。有关住宅空置率的讨论也让人啼笑皆非。统计部门、建设部不辞辛苦地定期发布住宅空置面积数据,可是却没有弄清楚为什么要统计空置率,甚至连空置率的准确定义都搞不清楚。

在北京统计信息网的“房地产开发统计报表制度”中,空置面积指的是“报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中,尚未销售或出租的商品房屋建筑面积,包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积,但不包括报告期已竣工的拆迁还建,统建代建,公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。”按照这个定义,空置房指的是可供销售或出租但是尚未销售或出租的房子,不包括已经出售或者出租的房子在内。这个空置面积定义关注的是房地产市场的供求关系。销售出去的住宅已经脱离了市场,属于另外一个研究范畴。这些住宅无论是否入住或者出租,都属于消费者行为。两者并不能混在一起。

有人说空置面积是:“购房者既没有出租也没有入住的房屋加上没有卖出去的房屋”。这个定义中把已经出售但是没有人住的房子也计算在内,加大了计算口径。

在海外研究住房空置率的研究中都没有把已经出售或出租但是没有人居住的房子统计在内。除了定义上的区别之外,还有统计上的困难。到底有没有人住应当怎么统计?多少天没有人住才算?难道还要派警察挨家挨户去敲门统计不成?

在《中国统计年鉴》中并没有商品房空置率的统计数字,连空置率的定义都没有。当前流行的空置率计算方法起码有三种:第一,全社会空置房面积除以全部住房面积。第二,空置商品房面积除以最近三年内竣工面积。第三,空置商品房面积除以当年竣工面积。众所周知,三年内竣工面积要比当年竣工面积大二、三倍,全部住房存量比三年内竣工面积又大几十倍。分母不一样,计算结果自然大相径庭。

根据建设部数据,在2004年底,全国商品房空置面积为1.43亿平方米,其中商品住宅空置面积为0.83亿平方米。如果分别以全国城镇房屋建筑面积,住宅面积,施工面积,竣工面积和商品房销售面积作为分母,可以计算出来完全不同的空置率。从下表可见,采取不同的计算方法得出来的空置率相差几十倍。假若采用全国房屋建筑面积总量作分母,那么计算出来的空置率连1%都不到。请问,你到底选择哪一个作为讨论的基础?如果在讨论空置率的时候,连一个比较准确的定义都没有,各说各话,这样的讨论还有什么意义?

采用不同的分母计算出来不同的空置率 (亿平方米)2004年数据 以空置商品房计算的空置率 以空置住宅计算的空置率
房屋建筑面积 149.06 0.83% 0.50%
住宅面积 96.16 1.28% 0.77%
施工面积 14.05 8.76% 5.27%
竣工面积 4.25 28.97% 17.43%
商品房销售面积 3.82 32.17% 19.36%
数据来源:《中国统计摘要》,2005,P62。

连众多的经济学教授对空置率的定义都不甚了解,难怪会出现舆论上的混乱。今后在发表经济统计数据的时候有必要对一些术语给出准确定义。

在海外房地产研究中常见的空置率(Housing Vacancy Rate)并没有统一的定义。美国人口统计局(U.S Census)针对社会福利、财产税、城市规划等不同的目的设置了不同的空置率。在经济学研究中,空置率是反映房地产市场运动规律的一个指标,空置率定义取决于研究的重点。经济学者在涉及住宅空置率的时候都很小心地给出各自的定义。这些定义仅仅适用于他们自己的研究,并没有一个统一的规定。迄今为止,中国还没有一个被普遍接受的空置率定义,就更没有办法和外国比较了。

(9) 空置率国际警戒线

有人说:“按照国际通行惯例,空置率在5%至10%之间为合理区;空置率在10%至20%之间属危险区;空置率在20%以上为严重积压区,极度危险”。有的学者引用国家统计局的数据说,目前空置率已经达到26%。统计局马上出来声明,从来没有发布过这样的数字。那么,这个空置率数据又是从何而来?怎么可以把严肃的统计数据视同儿戏。

房地产空置率的“国际警戒线”恐怕是凭空杜撰出来的。假若中国的空置率已经大大超过了国际警戒线,会发生什么事情?实在弄不清楚,说这些话的人想传递一个什么样的信息?房地产市场马上就会崩溃,房价要下跌吗?假若如此,那么他们建议采取些什么措施呢?

在金融领域确实有一些“国际警戒线”,例如,短期债务和外汇储备警戒线,外贸逆差和国内生产总值警戒线等等。设置这些警戒线的目的是为采取相应的货币、金融、贸易政策提供依据。住宅空置是一个市场现象,除了设置物业税和加强银行信贷纪律之外,不需要采取任何政策,也就没有必要设置什么“警戒线”。

在没有确定的空置率定义之前就冒然声称中国的空置率已经到了极度危险的状态,很难服人。随意下结论只能说明学风浮燥。

(10) 压低空置率

在报纸刊物上常常看见有人呼吁,政府应当出来管一管,降低住宅的空置率。

在2006年3月底,全国空置住宅有1.43亿平方米。如果以每平方米2000元计算,占用资源大约3000亿元。空置率过高确实不是件好事情,要求降低空置率的呼声反映了老百姓对贫富差距的严重不满,情理之中,可以理解。可是,要政府怎么样来管空置率?

住房空置无非两种:买出去的和没有买出去的。卖出去的住宅已经离开了交易领域。有钱人买100双鞋放在家里,你拿他怎么办?多买几套房子,犯了哪条法?有人建议需要规定一家只能买一套住宅。构思很好,却很难实施。假若有人以他上小学的孩子的名义买套房,你说算第几套?要压低这部分空置住宅比例,最有效的办法是征收物业税。提高那些住宅的空置成本。世界上几乎所有国家都征收物业税(或者称为财产税)。这项税收征收简便,税源稳定。富人拥有较大住宅,理应多缴些税。考虑到中国国情,可以给每个人30平方米的免税面积,从而使得低收入家庭免受物业税的冲击。只要物业税的税率合理,住房空置率很快就会降下来。

那些控制在房地产商手中的空置住宅为数不少。某些房地产商玩弄各种手段,囤积居奇,借此抬高房价。在网上常见有人大骂房地产商为不法奸商。从某种意义上来说,无商不奸,可是要说他们不法,却要费番斟酌。房地产商究竟犯了哪条王法?琢磨来,琢磨去,好像哪条法都用不上。在管理学中的营销策略教的几乎就是这一套。企业的目标就是利润最大化。为了实现这个目标,采取各种营销手法都合乎逻辑。

说到底,房地产商手中控制一些住宅并不违法,由于信息不对称,政府也管不了那么仔细。要害在于空置率高必然要占用房地产企业的资金。目前,房地产业的资本负债率高达70%左右。特别是一些中小房地产企业的自有资金还不到20%。大部分资金都来自于银行。房地产商抬高空置率并不违法,问题在于他们手中的资金来源是否合法?金融监管机构早就有明确的金融纪律,倘若资金来源违规。首先应当惩罚的不是房地产商而是银行行长。应当给那些违规发放房地产开发贷款的行长二个选择:或者去坐牢,或者去逼债。只要银行行长玩真的,那些违规的房地产商只好把手中空置的房子吐出来。还怕空置率降不下来?

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