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徐滇庆的经济中国

 
 
 

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关于我

徐滇庆   著名经济学家。长城金融研究所所长,美国匹兹堡大学博士,第九届中国留美学者经济学会会长,加拿大西安大略大学终身教授,北京大学中国经济研究中心、西安交大、中山大学、华中理工大、东北财大、江西财大等多所高校兼职教授。在诸多研究民营经济的学者中,因尤其关注对中国民间金融问题的研究,被称为“民营银行之父”。

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纠正地产十大错误概念(二)  

2006-07-17 14:34:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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(4) 泡沫
 
一谈起房价暴涨,许多人都说这是房地产泡沫。还有人信誓旦旦地预测说房地产泡沫很快就要崩溃了。不仅普通老百姓这样说,许多学者也这样说。
 
其实,高房价并不等于是房地产泡沫。
在学术界对泡沫经济早就有比较明确的定义。在1926年出版的Palgrave英文大字典中给泡沫经济下的定义是:“任何高度投机的不良商业行为”。这个说法似乎还不够清楚。于是,在1987年版New Palgrave经济学大辞典中引用著名经济学家,前美国经济学会会长金德尔伯格(C.Kindleberger)的话重新定义泡沫经济:“泡沫状态这个名词,随便一点说,就是一种或一系列资产在一个连续过程中陡然涨价,开始的价格上升会使人们产生还要涨价的预期,于是又吸引了新的买主—这些人一般只是想通过买卖牟取利润,而对这些资产本身的使用和产生盈利的能力是不感兴趣的。随着涨价常常是预期的逆转,接着就是价格暴跌,最后以金融危机告终。通常‘繁荣’的时间要比泡沫状态长些,价格、生产和利润的上升也比较温和一些。以后也许接着就是以暴跌(或恐慌)形式出现的危机,或者以繁荣的逐渐消退告终而不发生危机。”
诺贝尔经济学奖得主斯蒂格利兹教授给泡沫经济下的定义更为简洁:“如果今天价格上涨的原因是由于投资者相信明天他们会以更高的价格卖出去,而基本要素又不能调整价格,那么就存在着泡沫。”
有些人动不动就喊“泡沫”,这也是泡沫,那也是泡沫。好像房地产业整个就是一个泡沫。刚开始,我对这些泡沫论并不十分反感,多叫叫也许还有利于防范房地产泡沫的形成。后来我发现情况有些不对,项庄舞剑,意在沛公,喊叫房地产泡沫论的目的是希望房价下跌。众所周知,跨越真理一步就是谬误。
什么是泡沫?请问,世界上有没有不崩裂的泡沫?拿肥皂水吹个泡泡,能坚持多久?如果一个泡沫总也不破灭,那么它可能是个篮球、排球,而根本就不是泡沫。如果说当前的房地产市场是泡沫,那么,请告诉我:房地产市场在什么时候崩溃?以什么方式崩溃?如果是的话,我们必须马上准备好泡沫崩溃之后的危机管理,收拾残局,重整旗鼓。如果不是的话,切莫危言耸听,就像撒谎的孩子老叫狼来了,等到真的狼来了,民众反而不信了。
根据目前中国房地产市场状况分析,谢天谢地,至今还没有形成泡沫经济。第一,国内房地产需求旺盛,第二,资金具有超级流动性,在这种情况下,房价不可能急剧下跌。房价飞涨,其中必有原因,很可能是政府政策失误,未必一定是由于房地产投机造成的泡沫经济。北欧的挪威在5年内房价涨了3倍,也没有人说是泡沫经济。说中国房地产市场马上就要崩溃,毫无根据。
尽管房地产市场还不是泡沫经济,房价暴涨却绝对不是好事,切不可掉以轻心。如果政策失误,要在中国形成房地产泡沫经济是很容易的事情。当年,日本、泰国、台湾和香港都有过惨痛的教训。这是一个事物的两个方面。一方面,我们不要扑风捉影,夸大其词,不可轻易断言房地产市场已经形成了泡沫经济。最近一段时期,房价不跌反涨,实际上就否定了房地产泡沫已经濒临崩溃的说法。而另一方面,目前没有出现房地产泡沫经济并不意味着我们可以高枕无忧,听任房地产投机活动肆虐猖獗。
 
(5) 投资和投机

 
在房地产市场上,动不动就听见有人在指责富人购房投机。好像投资是褒义,投机是贬义,泾渭分明。
投资和投机是经济学中二个相互关联的词汇。然而,永远不要试图在投机和投资之间划分一条清晰的界限。在正常情况下的投资行为,当外部条件发生变化之际,可能很快转变为投机。不过,有一点似乎可以确认,投机必须在交易过程中发生。如果买套房子,并没有出售,只能说是投资。有人说,某某人买套房子,自己又不住,肯定是为了将来等房价高了之后出售,这就是投机行为。倘若随便说说,尽可姑妄言之。倘若叫起真来,你怎么知道人家要高价出售?还没有发生的事情总不能强加于人,“有罪推定”。
其实,无论是投资还是投机都没有贬褒含义。过度投资就不好,而资本市场上倘若没有一定程度的投机也就没有了活力。
 
(6) 房价收入比

 
有人说,中国的房价收入比超过了世界上大部分国家。外国人用三年收入就可以买套房子,中国人要用十几年的全部收入。有人据此断言,大部分中国人根本就买不起住宅。
房价收入比的变化是评估居民购房能力的一个非常重要的指标。我仔细推敲一下才发现,前段时间,人们在使用房价收入比的时候居然没有一个清晰、统一的定义。房价收入比的定义是房价除以收入,总共只不过涉及房价和收入两个量。可是人们却赋予这二个变量完全不同的含义。在收入数据上,有人用个人工资,有人用家庭全部收入,有人用可支配家庭收入。在房价计算上更是各取所需,有人把一套住宅定义为50平方米,有人定义为60、70、80甚至90平方米。在这种情况计算出来的房价收入比必然是天差地别。在这样的基础上展开的讨论只能是各说各话,混战一场,不了了之。
其实,世界各国使用的房价收入比的定义各不相同。美国、加拿大、北欧,澳大利亚等国采用独立带庭院的住宅作为统计基础,英国等国家采用二卧室单元房作为统计基础。显然,别墅和单元房之间缺乏可比性。
英国使用调整后房价指数,爱尔兰用的是二手房销售平均价格,挪威用的是现有所有住房价格的平均值。日本用的是都市土地价格,韩国用的是全国房价指数。由于使用地房价指数各不相同,统计口径不同,所以房价收入比在国与国之间的横向比较没有多大意义。
针对中国的国情,我给房价收入比下了一个定义,用家庭全部收入的平均值作为收入,采用全国人均住房面积乘上每户平均人数作为住宅平均面积。由于人均居住面积逐年增加,每户平均人数逐年略有下降,因此,住宅平均面积必然是个随时间而变的量。住宅平均面积乘上平均房价就是房价。然后用收入除以房价得出房价收入比。我并不奢望所有的人都同意这个定义。如果有人不同意,非常欢迎他们指出这个定义的不足之处,或者给出他们自己的定义。总之,钉是钉,铆是铆,必须有明确地定义。大家在讨论问题的时候需要知道对方到底说的是什么东西,不能含糊不清。房地产研究必须更加规范化。只有学术讨论规范了,才有可能将房地产研究深入地进展下去。
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