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徐滇庆的经济中国

 
 
 

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徐滇庆   著名经济学家。长城金融研究所所长,美国匹兹堡大学博士,第九届中国留美学者经济学会会长,加拿大西安大略大学终身教授,北京大学中国经济研究中心、西安交大、中山大学、华中理工大、东北财大、江西财大等多所高校兼职教授。在诸多研究民营经济的学者中,因尤其关注对中国民间金融问题的研究,被称为“民营银行之父”。

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空置率及其警戒线  

2006-06-04 08:08:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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空置率及其警戒线

徐滇庆

加拿大西安大略大学   北京大学中国经济研究中心

 

有人说:“按照国际通行惯例,空置率在5%至10%之间为合理区;空置率在10%至20%之间属危险区;空置率在20%以上为严重积压区,极度危险”。我写了篇文章对空置率的“国际警戒线”表示质疑,章林晓立即将了我一军。他说:“徐滇庆教授没有找到‘空置率国际警戒线’的出处,并不意味着‘空置率国际警戒线’不存在。”他说:“寸有所长,尺有所短,在房地产经济上面,至少在空置率国际警戒线方面,我敢说,徐滇庆教授的见识肯定不及资深的土地估计师和房地产估计师来得深厚。对于空置率的国际警戒线,我相信一些资深的估价师不但能说清楚其出处,而且还能给您徐教授作出量化的分析呢。徐教授,您信不信?”

我看过章林晓在人民网上发的一些有关房地产的文章,写得不错。我一向很关注他的观点,认为他是目前在国内房地产界不可多得的研究人才。我完全赞成他的看法:寸有所长,尺有所短。我在房地产研究上只能说是一知半解。在1997年之前,我从来没有研究过房地产。在亚洲经济危机中我置身于风暴前线,亲眼目睹了金融风暴给亚洲各国带来的严重损伤。房地产泡沫经济削弱了这些国家金融体系的稳定性,成为导致金融危机的一个重要原因。从那个时候起,我才开始关注房地产研究。我的文章很不成熟,希望能够抛砖引玉,将房地产研究更加规范化。在我的文章中肯定有不少缺陷、不足甚至失误,非常欢迎朋友们批评指教。在土地和房地产估价方面,我照那些资深的估价师相差何止十万八千里。我充其量不过知道一点理论,从来没有任何实践。如果有机会向那位估价师请教,实在不胜荣幸。

不过,谈到住宅“空置率的国际警戒线”,恐怕不能去问国内的估价师。由于世界各国的房地产市场状况相差悬殊,国内的估价师在日常工作中完全没有必要去关心大洋彼岸的事情。那么能不能请教一下国外的房地产估价师呢?恐怕对于海外的房地产估价师来说,要谈清楚“空置率国际警戒线”也不是一件很容易的事情。由于房地产没有流动性,因此在世界各国的房地产指标上存在着严重的歧义,可比性极差。不仅空置率没有可比性,连房价收入比、租售比等指标也没有可比性。既然世界各国在这些指标上缺乏可比性,不知道如何设定“国际警戒线”?

我在教经济学的时候讲过不少“警戒线”。例如,在公共财政学(Public Finance)中有国家财政赤字警戒线,负债率警戒线等。如果短期外债超过一定比率很容易出现偿付危机。在国际金融学(International Finance)中有外汇储备警戒线,外汇储备起码要能够支持三个月的进口。一旦接近这些警戒线马上就要采取相应的对策。

在讲课的时候,我常常给学生解释为什么要设立警戒线。人们设立警戒线的目的是为了区分政策空间。好比说我们常说的洪水警戒线。如果洪水高过正常水位某个程度就达到警戒线。到了这个水位就要派专人上堤防洪。再高一些就要宣布紧急状态,加高堤防。倘若水位再高,肯定守不住了,就要宣布放弃,赶紧将周围的居民撤离。由此可见,所谓的警戒线必定和相应的政策一一对应。

经济控制论对于警戒线的设定原则解释得最清楚。

在经济控制论中,将经济变量分为二类:状态变量和控制变量(或者叫作政策变量)。状态变量反映了经济体的运行状态。例如,政府债务余额可以被选为状态变量,它反映了某个时段的政府财政状态,而针对这个状态变量的控制变量有政府预算、税收政策等。当状态变量达到某一程度时就应当采取相应的政策措施。如果政府负债余额太高,就应当开源节流,量入为出。

有些状态变量涉及到许多控制变量。例如为了度量贫富差距,人们常常采用基尼系数。通过大量数据分析,人们发现当基尼系数超过0.45之后,许多国家都出现了社会动乱。于是人们将0.45设定为基尼系数的国际警戒线。当一个国家的基尼系数接近这个警戒线的时候,就要特别当心,需要马上采取一系列措施来缓和贫富差距。主要是调整税收政策、为穷人减税,通过转移支付帮助低收入家庭,要解决穷困家庭的社会保障和就业问题等等。

在世界各国,有些经济变量的警戒线并没有可比性。譬如,相应于通货膨胀率警戒线的政策变量主要是货币供应量。当通货膨胀率接近警戒线的时候就要坚决将货币发行量压下来,否则就可能失去控制。可是各国对于通货膨胀的承受能力相差很大。有的国家,例如拉丁美洲国家、土耳其等,他们的通货膨胀率一向很高,因此,可以把通货膨胀率警戒线设置得很高。可是,在中国现行体制下如果通货膨胀率接近20%就不得了。因此,尽管有通货膨胀率的警戒线,但是却没有所谓的“国际警戒线”。

在经济发展中,均衡是相对的,而不均衡则是绝对的。经济周期是经济发展的普遍规律。在一些行业经常出现供大于求的现象。是不是需要设定警戒线呢?关键在于你设立了警戒线之后准备动用哪些控制(政策)变量?

假若钢材积压了,你可以规定钢材库存量达到了当年产量的25%是警戒线。那么,为什么不可以规定20%,或者30%?

假若钢材库存达到了25%,你打算怎么办?是政府给库存过高的企业发放补贴还是干脆将钢材全部买下来?

显然,在市场经济中这个问题根本就不存在。钢铁企业必须自行解决这个问题。在钢材积压的情况下,钢铁公司必须降低价格,扩大销路,开辟新的市场。只要降价,钢材积压现象自然会得到缓解。在国际市场上,石油、钢材、小麦、棉花价格都在不断波动。只要有市场机制在起作用,就用不着设置什么警戒线。即使设立一些参考指标,也不意味着需要采取什么对应的政策措施。

经济改革20多年了,许多人都已经明白了什么是政府的基本功能。凡是市场机制能够解决的问题就应当交给市场。只有市场失灵的时候才需要动用政府干预。在绝大多数情况下,政府的责任是维护市场竞争秩序,防止不公平竞争和垄断,而不是直接干预价格。

与其争论有没有“空置率的国际警戒线”还不如探讨一下设置这个警戒线究竟是为了什么?或者说,对应于这个警戒线的控制变量是什么?

在经济研究中,住宅空置率常常被用来度量房价偏离均衡状态的程度,常常被用来分析房地产市场的搜寻机制以及购房者对未来房价的预期等等。空置率的变化通常领先于房价波动。空置率和人们对房价波动的预期有关。如果房地产商估计最近房价要大涨,他们有可能等待房价上升,而不急于将住宅出售。按照一般道理,空置率高了,会压抑房价上升势头,可是由于房地产涉及到金融问题,情况比较复杂一点。在正常的市场经济中,住宅的空置和其他商品的短缺或积压一样,属于价格运动中常见的现象,根本就不值得引起那么多人的关注。完全可以通过房价的波动来将空置率调整到一个正常的水平。既然找不到相应的控制变量,那么在市场经济中设置空置率警戒线的必要性就不大了。

我在北美教书、科研多年,却从来没有听说过住宅空置率的“国际警戒线”,其原因可能有三:

首先,很可能是本人孤陋寡闻,学识浅薄。如果能够有人出来教我一些有关空置率“国际警戒线”的知识,必将受益匪浅,在此预先致谢。

其次,由于住宅空置率的定义五花八门,没有办法弄出来一个被人们共同接受的“国际警戒线”。在海外房地产研究中常见的空置率(Housing Vacancy Rate)并没有统一的定义。美国人口统计局(U.S Census)针对社会福利、财产税、城市规划等不同的目的设置了不同的空置率。

在经济学研究中,空置率定义取决于研究的重点。例如,盖伯瑞(Gabriel)和诺萨特(Nothaft)将住宅空置分为两类:偶然(Incidence)空置和长期(Duration)空置。偶然空置取决于人口流动,而长期空置是市场搜索的必然结果。长期空置是不可避免的。住宅不仅价值高,而且在地点上具有不可替代性,因此购买或租房的时候人们都要慎重考虑,反复比较。购房或租房者在决策前的搜索过程必然带来一定量的空置。偶然空置和产业结构变化、就业机会、移民流动等要素密切相关。他们的研究证明,房价和偶然空置相关而和长期空置的关系并不显著。[1]

黄民(Min Hwang)和奎格里(Johu Quigley)在2005年发表的论文中研究了美国的房地产市场,他们指出房价上升将压低空置率。如果预期房价上升,或者房价剧烈变化将抬高空置率。[2]

经济学者在涉及住宅空置率的时候都很小心地给出各自的定义。这些定义仅仅适用于他们自己的研究,并没有一个统一的规定。即使有人自称弄了个什么“国际警戒线”也只不过是没有被公认的一家之言而已。迄今为止,中国还没有一个被普遍接受的空置率定义,更没有办法和外国比较。就是某些人弄出一个“空置率国际警戒线”来也没有什么意义。

第四,假若中国的空置率已经大大超过了“国际警戒线”,会发生什么事情?实在弄不清楚,说这些话的人想传递一个什么样的信息?房地产市场马上就会崩溃,房价要下跌吗?假若如此,那么他们建议采取些什么政策措施呢?

住宅空置是一个市场现象。目前空置率偏高,主要原因是在金融市场上市场机制失灵。某些房地产商凭借后门关系从银行中大量贷款。他们根本不在乎银行贷款的成本和风险,拿储户的钱投机。他们敢于将手中的住宅标个天价,一旦赌博成功,利润归自己,一旦失败就把风险全部转嫁给银行。为什么某些房地产商可以从银行中贷出这么多款?为什么某些房地产商敢于拖欠贷款或者能够借新债还旧债?为什么银行不敢向这些违章的房地产商逼债讨债?住宅空置率高的后面实际上是金融体制改革的问题。空置率偏高,反映出银行体制改革严重滞后,金融监管存在着严重的缺欠,银行的产权改革远远没有到位,需要深化金融改革。也许只要抓几个违章的银行行长,很快就可以将空置率降下来。不信?不妨试试。要降低空置率,除了加强银行信贷纪律之外,没有对应的政策措施,也就没有必要设置什么“警戒线”。

我愿意重复这样一句话:在没有确定的空置率定义之前就冒然声称中国的空置率超过了“国际警戒线”,是没有根据的。随意下结论只能说明学风浮燥。

2006年4月20日)

 




[1] 参见Gabriel and Nothaft, (2001) “Rental Housing Markets, The Incidence and Duration of Vacancy and the Natural Vacancy Rate”, Journal of Urban Economics, 49, 121-149.

[2] 参见Min Hwang and Quigley (2005)“Economic Fundamentals in Local Housing Markets, Evidence from U.S Metropolitan Regions”, IBER Working Paper Series, N0. W03.

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