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徐滇庆的经济中国

 
 
 

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徐滇庆   著名经济学家。长城金融研究所所长,美国匹兹堡大学博士,第九届中国留美学者经济学会会长,加拿大西安大略大学终身教授,北京大学中国经济研究中心、西安交大、中山大学、华中理工大、东北财大、江西财大等多所高校兼职教授。在诸多研究民营经济的学者中,因尤其关注对中国民间金融问题的研究,被称为“民营银行之父”。

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严肃金融纪律降低空置率  

2006-06-04 08:07:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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严肃金融纪律,降低空置率

徐滇庆

加拿大西安大略大学  北京大学中国经济研究中心

 

在讨论空置率过高的时候,章林晓说:高达1.25亿平方米商品房空置面积,无疑成为悬在银行头上的一把‘达摩克利斯之剑’,蕴藏了巨大金融风险。”[1]我非常赞成这句话,因为他很清楚地揭示了房地产空置率和金融风险之间的关系。

有些读者也许会问:空置率高无非是有些建好的住宅没有卖出去,就是空关一年半载,房子还是房子,飞不走,跑不掉,怎么就变成了银行头上的剑?显然,还需要补充说明,在居高不下的空置率和金融危机之间有一个通道,那就是银行房贷。

住宅空置本身并不构成金融风险,风险在于开发商手里的银行贷款。

在讨论空置率的时候,大部分人都同意在空置面积中不应当包括那样已经卖出去了但是却没有入住的房子。如果把已经卖出去的住宅包括在内,“没有入住”的定义是什么?多长时间没人住才算空置?房子已经卖出去了,在哪个环节上才能有效地收集到必要的数据?你总不能派警察挨家挨户去敲门吧?

如果购房者已经付清了款,住不住是他们自己的选择。所有的闲置成本由住户自己负责。只要没有投入交易就很难判断他们是否在投机。还没卖,就说人家投机,岂不是“有罪推定”?有钱人多买几套房子,就像他们多买几套衣服,多买几辆车子一样,有什么办法?对于某些人来说,与其让他们花天酒地、挥霍浪费还不如把钱放在房子上。缩小贫富差距需要在收入和分配政策上下功夫,在消费环节上很难找到着力点。更何况,要识别居民购买的是第一套还是第N套房子的难度相当大。如果某人给他刚刚出生的孙子买套房,你说算第几套?

目前大家关注的焦点是那些建好之后卖不出去的住宅。

为什么房子建好之后还要空置起来?无非是价格问题。没有卖不出去的房子,只有卖不出去的价格。空置率偏高,一方面是住宅的结构问题。面积和档次适中的住宅盖得不够,而高档住宅太多。另一方面是房地产商有意控制一些房子不卖。最简单的方法就是标一个天价,让一般人望而却步,既抬高了空置率,也抬高了房价。

房地产商囤积居奇的目的是为了谋取最大的利润。如果他们预期房价会迅速上升,最佳对策就是将盖好的住宅推迟出售。房价上涨的部分不仅能够覆盖空置的各项成本,还能够带来超额利润。所以,空置率上升在一定程度上反映了房地产商对房价的预期。

如果开发商完全用自身的资金来开发房地产,倘若房价太高,购房者拒绝购买,那么就留在房地产商手里好了。对于房地产商来说,除非不再修建新的住宅,他们不可能长时间地将建成的住宅握在手中待价而沽。等房地产商手中的住宅积压到了一定程度,他们就会遭遇流动资金的约束,要不然停止新建项目,要不然就降价出售。在空置期间,房地产商不仅要考虑资金的机会成本,还要支付这些住宅的闲置成本、维护成本、贷款利息等。等到他们支付不起这些成本的时候自然降价。在这种情况下,空置率属于一种市场现象。只要没有出现市场失灵,通常用不着政府干预。市场机制能够解决这些问题。

如果房地产商的银行贷款能够按时还本付息,何必着急呢?放心,房地产商耗不了太久。天下没有几个那么傻的企业家。倘若这些房子没有卖出去,房地产商到期不能归还贷款本息,事情也不复杂,银行追债讨债,最后把房子拿过来拍卖。拍卖的价格肯定低于房地产商的定价。如有损失,全部由房地产商来承担。

这些分析的前提是正常的市场竞争。事实上,中国目前的房地产市场处于寡头垄断局面,不能简单地套用充分竞争市场的理论。怕就怕某些房地产商有强硬后台并且和银行的官员勾结在一起,那就完全背离了市场竞争规律。空置率问题的性质从单纯的经济领域转化为反垄断和反腐败。

最近,有人写文章分析房地产商和购房者之间的博弈。主张购房者联合起来,抵制购房,逼着房地产商降价。提出这个建议的人看穿了房地产商的用心,出发点是好的,可惜,很难做到。在房地产市场上,虽然购房者人数众多,却高度分散,缺乏信息,很难统一。房地产企业处于寡头垄断地位,背靠着地方政府和银行,老百姓和他们斗法,十有八九要吃亏。

当前,房价不断上升,房地产商将空置的房子抓在手里,拖得越久,房价越高,赚得就越多。于是,房地产商必然会给建好的住宅标个非常高的价格,并不急于出售。某些房地产商的目标是最大攫取个人利益而不考虑国有资产或银行贷款的损失。他们宁可将住宅空置也不愿意降价销售。在空置期间,当资金链紧张时,他们找后台老板打个招呼,借新债还旧债,又可以拖上一阵。银行不敢认真催促还贷,更不敢将房子拿过来拍卖。有些地方官员出面将国有企业的资金以高利转借给房地产商,不停给房地产企业输血。只要能够源源不断地从银行得到新的贷款,空置时间再长,房地产商也拖得起。这些房地产商拿银行的钱赌博,坚守高房价不肯让步。一旦卖了个高价,超额利润足以弥补空置成本。赚了钱归他们个人,万一赌输了,一走了之,把烂摊子甩给银行。

在三年前,大概只有少数房地产商敢于冒这个风险,结果他们赌赢了。房价上涨带来的收益远远超过了空置成本,有些房地产商获得了暴利。有样学样,越来越多的房地产商懂得了发财的诀窍,也开始囤积住宅,在这种情况下,空置率怎么会降得下来?

如果听凭房地产商将房价炒上去,那么他们很快就会借助于银行的资金炒出个泡沫经济来。一旦泡沫经济破灭,银行首当其冲,不良贷款迅速上升,最后势必将整个国民经济拖进危机。

显而易见,这些房地产公司可以动用国家资金(或者银行资金)而且不用为资金的损失负责。他们并不是真正市场机制下的“企业”,在房地产市场上,市场机制失灵了。在看不见的手不起作用的情况下,只好请出政府这只看得见的手。政府的作用不是去直接干预房价,而是要针对市场失灵的病灶动手。

房地产商敢于囤积住宅、抬高空置率,要害在于他们能够维持资金链的连续性。一旦资金链告急,他们就不得不降价出售空置住宅。对于那些凭自己资金开发房地产的企业,可以置之不理。他们愿意空置就随他们去。只要控制住房价上涨幅度,他们很快就会吃亏。对于那些依靠银行贷款的房地产企业,只要严肃金融纪律,在没有还清贷款之前一律不再提供新的贷款,他们的资金链很快就会绷得越来越紧。要不了多久,他们就顶不住了。只要有一家降价,其他房地产商就得跟着降价。不仅达到了降低空置率的目标还降低了房价上涨的幅度。

当前,中国房地产企业的资产负债率高达75%以上,他们的资金来源又集中于银行贷款。一旦房地产公司出事,自然威胁到了银行的安全。如果要追究责任的话,主要是没有严肃执行银行信贷风险政策。事前,明知某些房地产企业的资产负债率太高,银行为什么还要发放贷款?事后,明知贷款有风险为什么不敢痛下杀手?

表面上,空置率过高的问题发生在房地产市场上,说到底,症结在于银行的风险监管没有到位。是由于银行的失职而造成房地产商有持无恐,肆意横行。要压低空置率,只要惩办几个失职的国有商业银行的行长就能立竿见影。只要在全国范围内抓几个严重违规的行长,“杀鸡给猴看”,告诉其他违规的行长,是自己进监狱还是去追讨贷款?他们自然会作出正确的选择。实际上,他们有了这样的理由,讨债反而比较容易一些。只要行长们严格执行金融纪律,他们会积极地去讨债,不仅有可能将空置率压下来,房价涨幅也会趋于缓和。

空置率的争论反映出某些房地产企业和银行之间瓜葛不清,再次证明国有商业银行的产权制度改革远远落后于时代。加强金融制度创新,打破国有商业银行的垄断,加强银行风险监管,才是防范金融风险的当务之急。

2006年4月21日)




[1] 参见章林晓“房价走势逐渐明朗”,人民网房产城建频道,2006年1月23日。

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