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徐滇庆的经济中国

 
 
 

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徐滇庆   著名经济学家。长城金融研究所所长,美国匹兹堡大学博士,第九届中国留美学者经济学会会长,加拿大西安大略大学终身教授,北京大学中国经济研究中心、西安交大、中山大学、华中理工大、东北财大、江西财大等多所高校兼职教授。在诸多研究民营经济的学者中,因尤其关注对中国民间金融问题的研究,被称为“民营银行之父”。

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少说空话,重在贯彻  

2006-06-04 07:56:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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少说空话,重在贯彻

徐滇庆

加拿大西安大略大学  北京大学中国经济研究中心

在国六条之后,建设部等九部门又推出了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。人们早就再盼望着出台一些规定好好整顿一下房地产市场。有人担心这些新规定会不会和去年的国八条一样,雷声大雨点小。口口声声控制房价,结果,房价非但没有控制住,反而一个反弹,在今年一季度北京房价暴涨17%,老百姓目瞪口呆,怨声载道,中低收入家庭更买不起房子了。

看看去年的国八条,句句都没有错,为什么不起作用?主要是空话太多,没有仔细推敲如何落实。国八条说“采取经济和法律等多种手段,有针对性地从供求两方面进行双向调控,切实把过高地房价降下来。”这些笼统的话,说了几乎等于没说。采取经济和法律手段,究竟指的是什么手段?从供求两方面进行双向调控,更是让人无所适从,难道单单说几句空话就能够把房价的涨势压下来?显然,经过了一年的调控,国六条和随后的新规定就高明多了。在国六条中,明确了什么是政府应该干的事情,什么应该交给市场。该政府管的事情就要切实管好。不该政府管的事情就别乱插手。

和其他行业一样,政府在房地产市场上应当是裁判员,而不应当同时又当运动员。政府的主要职责是规范市场竞争秩序,照顾弱势群体,在促进效率的同时关注平等。在国六条和新的房地产规定中,充分使用了政府的货币金融政策、财税政策和土地政策来规范房地产市场。在使用这些政策的时候特别注意区分政策着力的对象,区别对待。例如,在土地政策上明确规定至少要有70%的土地用于建造90平方米以下小户型住宅。显然,这样的住宅适用于中低收入家庭,那些富翁是不会中意于这样小户型住宅的。实际上,只要切实做到这一点,房价和地价都会很快降下来。房地产商比谁都清楚,愿意购买这样住宅的群体必然是中低收入家庭。假若房地产商估计中低收入家庭最大的购房承受力不会超过每平方米3000元。那么,在土地招拍挂的时候,只要地价拍到每平方米1500元之后,就没有哪个房地产企业还敢举牌了。倘若再往上拍非赔本不可。如此一来,房价和地价都降下来了。前些时候,有人指责是因为地方政府抬高了地价,才使得房价像断线的风筝一样越来越高。这些指责几乎都是查无实据。如果没有一个明确的土地政策,任凭房地产商们举牌竞拍,自然会把地价越拍越高。在这样的地价基础上只能盖豪华住宅。地价和房价相互激励,水涨船高。在没有找到病源的情况下指责房地产商是奸商,指责地方政府官员抬高地价,都解决不了问题。如果在土地政策上做出明确规定,房价暴涨的问题就可能迎刃而解。虽然就具体一套住宅来说,房价还是在上升,可是,如果在新建的住宅中90平方米以下的住宅占了大多数,整体平均价一定会明显下落。最重要的不是房价指标如何变化,从此以后,中低收入的家庭就有了更多的选择余地,有了购买住宅的希望。

国六条和随后出台的政策能够注意区分政策对象,体现了政策制定者的水平大有提高。例如,如果不分青红皂白地提高房贷首付,势必打击真正需要购房的民众,压抑正常需求。在新文件中明确规定对于住宅面积小于90平方米的住宅仍然维持原来的首付标准,只提高大户型住宅的首付标准。这样一来,占购房者当中70%以上的中低收入家庭就可以免受冲击。其实,对于90平方米以上住宅的首付标准也可以灵活处理。在房地产市场过热的情况下适当提高首付标准,在降温之后还可以降低首付标准。房贷的首付标准操控在银行手中,比较容易调整。应当见机而调,保持机动。

在国六条和新的规定中,提出调整住房转让环节营业税。这是一个非常明智的政策措施。投机只能发生在交易过程之中。如果购买住宅之后不出售,那么只能说是投资而没有理由说是投机。购买住宅之后住了5年以后要出售,属于正常的交易。绝对没有什么投机者会拖上5年才出售。因此,明确规定对于购房5年以内再出售的住宅征收营业税,并不会影响千百万正常购房者的利益。而对于投机活动会起到明显的压抑作用。如果不是打算通过倒买倒卖住宅从中盈利,根本用不着担心这项措施会有什么不利的影响。这样做就区分了投资和投机。其实,现在的规定还有不足之处。对于短期内再出售的住宅不仅应当征收营业税,还应当征收增值收入税。既然企业需要为各自的收入缴纳所得税,个人也要缴纳所得税,为什么买卖住宅的所得反而不用交所得税?用不着特别向倒卖房地产的人多征,照章办事,和企业一样,就增值部分缴纳33%的所得税,天经地义。如果购房之后原价出售,自然一分钱的税也不用交,并不会影响正常市民的换房活动。除此之外,目前住宅空置率很高,有些人买几套房子,空置在那里。应当采取措施,纠正这些铺张浪费行为。应当尽快制定实施物业税。只要实施了物业税,空置率很快就会降下来。在新规定中特别强调了严格金融纪律,明确规定,对于项目资金比例不到35%筹贷款条件的房地产企业,商业银行不得发放贷款。这样一来,目前某些房地产商依靠骗取银行贷款,企图用空置住宅来抬高房价,今后就会受到资金链的约束。这对于整顿房地产市场秩序极为重要。

当然,在新的规定当中也有一些不足之处,例如,在“限套型”之后又补充上“限房价”三个字。画蛇添足。房价是可以限的吗?住宅有高层低层,有朝阳背阴,地点不同,房价自然不同,无论你怎么限,上有政策,下有对策,在信息不对称的情况下,吃亏的永远是政府和民众。如果你硬性规定房价是2000元一个平方米,他给盖个豆腐渣工程怎么办?与其限房价还不如限户型。户型大小很容易检查,而房价当中的不确定性因素太多了。制定政策的时候一定要考虑实施的可行性。做不到的事情还不如不说。

此外,对于经济适用房要给出明确定义。所谓经济适用房就是政府减免地价,减免税收,从而使得房价明显低于一般商品房。既然在经济适用房中包含了数量可观的政府补贴,那么就不能无原则地分配。笼统地说用经济适用房来照顾中低收入家庭并不合适。中低收入家庭人数极多。根本就不可能靠经济适用房来解决他们的住房问题。如果只解决一部分人的需求,而忽视大部分人,势必造成分配不均,甚至出现腐败、寻租。与其造成新的矛盾,还不如明确地规定经济适用房的分配对象只针对那些拆迁户。既然政府为了建设公共工程把人家的房子给拆了,当然应当给予合理地安置。在这种情况下免收地价是合理的。除此之外,还应当适当扩大经济适用房的范围,给警察、护士,小学老师等具有公共效益的工作者提供经济适用房。他们只要在岗位上工作一定年限就可以最终拥有这些经济适用房。当前最需要做的事情莫过于多盖些廉租房。从地方政府批租土地的收入中拿出一部分来就可以解决这个问题。社会上最需要帮助的群体正是那些连最简陋的房子都租不起的穷人。

国六条给饱经混乱的房地产市场带来了一缕曙光。但是,是否能够落实国六条还需要艰苦努力。已经习惯于浑水摸鱼的人还会制造出种种障碍来,企图把水再搞混。无论是政府、学界还是房地产业在贯彻国六条时还有相当长的路要走。只要认真贯彻执行,令行禁止,不断修正错误,校正方向,就一定能够迎来一个房地产业健康发展的新阶段。

2006年6月2日)

 

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